ZÁKLADNÉ ÚDAJE

Typ objektu: Ulica

Lokalita Rok výstavby

Kúpna cena Apt. 1 Kúpna cena Apt. 2 Kúpna cena Apt. 3

Kúpna cena Apt. 4

Bytová plocha 1–4

DÔLEŽITÉ ÚDAJE

Osobný výťah Poschodie

Základný nájom Apt. 1

Základný nájom Apt. 2

Základný nájom Apt. 3

Základný nájom Apt. 4

Domové poplatky Apt. 1

Domové poplatky Apt. 2

Domové poplatky Apt. 3

Domové poplatky Apt. 4

Modernizácia spoločného vlastníctva

Stav

Zdroj energie

Počet poschodí domu

Na nasledujúcom odkaze si môžete prezrieť všetky dokumenty k nehnuteľnosti. Prosím, vezmite na vedomie upozornenie pre záujemcov o kúpu, ktoré nájdete na predposlednej strane exposé:

https://drive.google.com/drive/folders/1BGvT8EzklUmoraOSIx4AR9rH78cU9OsP?usp=sharing

Ponúkané apartmány sa nachádzajú v udržiavanom celkovom stave. V uplynulých rokoch prebiehali pravidelné rekonštrukcie, takže jednotlivé jednotky boli vždy odovzdané v príťažlivom a prenajímateľnom stave.

Sanitárne priestory: opakovane modernizované, sanitárne zariadenia boli postupne obnovované.

Steny a povrchy: Po každej zmene nájomcu prebehla odborná rekonštrukcia vrátane čerstvého nátieru, takže apartmány sú vždy prezentované v modernom vzhľade.

Podlahové krytiny: Všetky jednotky sú vybavené vysoko kvalitným hotovým parketom alebo laminátom, vždy odborne položené a udržiavané v dobrom stave.

Toto neustále udržiavanie zaručuje dlhodobé zachovanie hodnoty nehnuteľnosti a minimalizuje okamžité výdavky na údržbu pre investorov. Pre kapitálových investorov to znamená: žiadny nahromadený nájomný deficit, solídna základňa, okamžitá možnosť prenájmu – v spojení s už popísanou možnosťou výrazného zvýšenia nájomného predstavuje mimoriadne atraktívnu investíciu.

POPIS LOKALITY

Nehnuteľnosť sa nachádza v prvoradom centre Erlangenu, na adrese Westliche Stadtmauerstraße 50. Táto centrálná adresa spája mestský život, vynikajúcu dostupnosť a vysokú kvalitu lokality – faktory, ktoré sú mimoriadne dôležité pre užívateľov aj kapitálových investorov.

Okolie a kvalita lokality

Vynikajúca lokalita v blízkosti centra: Westliche Stadtmauerstraße sa nachádza na okraji historického starého mesta. Bezprostredná blízkosť obchodov, gastronomických prevádzok, kultúrnych a rekreačných zariadení robí lokalitu atraktívnou pre jednotlivcov, páry aj pracujúcich.

Vysoký dopyt: Byty v centrálnych lokalitách, akou je táto, sú v Erlangene stálu požiadavkou – ako na trhu s prenájmom, tak aj pri opätovnom predaji. Blízkosť k univerzite, klinikám a centrále Siemens zabezpečuje neustále vysoký dopyt po bývaní.

Živosť a šarm: Historická stavebná hmota sa tu stretáva s modernou infraštruktúrou. Táto kombinácia robí štvrť mimoriadne príjemnou a zvyšuje atraktivitu pre dlhodobých nájomcov.

Infraštruktúra a spojenie

Optimálna dostupnosť: Hlavná stanica Erlangen je pešo dostupná, autobusové linky premávajú v bezprostrednej blízkosti.

Krátke vzdialenosti v každodennom živote: Supermarkety, lekárne, kaviarne a reštaurácie sa nachádzajú priamo v okolí. Všetko potrebné pre každodenné potreby je možné vybaviť bez auta.

Ekonomicky silná lokalita: Erlangen patrí medzi najekonomicky silnejšie mestá Bavorska. Zamestnávatelia, ako sú Siemens, Friedrich-Alexander-Universität alebo inštitúty Max Planck, zaisťujú stabilný dopyt po bývaní.

Detailná analýza podľa apartmánov

Apartmán 1

• Aktuálny základný nájom: 300,00 € / mesiac

• Plocha: 17 m²

• Nájomník / od: mladá žena, 28 rokov, prenajatá od 05.01.2024

• Aktuálny ročný nájom: 3 600 €

• Aktuálny nájom za m² (mesiac): 300 / 17 = 17,65 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5 400 € / rok

• Nový nájom za m² (mesiac): 450 / 17 = 26,47 € / m²

• Ročné zvýšenie: +1 800 €

• Relatívny nárast: +50,0 %

Hodnotenie / Odporúčanie:

Apartmán 1 bol až začiatkom roku 2024 novoprenajatý. Priama zvýšenie nájomného je zvyčajne možné až pri predĺžení zmluvy alebo podľa právnych predpisov (výpovedné / zvyšovacie lehoty). Strategicky rozumné je pri nasledujúcom zmluvnom rozhovore použiť trhový argument a prípadne ponúknuť menšie rekonštrukčné úpravy (napr. novú podlahu, čerstvý nátier), aby sa zvýšenie nájomného odôvodnilo v súlade s trhom a uľahčil súhlas.

Apartmán 2

• Aktuálny základný nájom: 295,00 € / mesiac

• Plocha: 15 m²

• Nájomník / od: mladý muž, 24 rokov, prenajatý od 01.08.2024

• Aktuálny ročný nájom: 3 540 €

• Aktuálny nájom za m² (mesiac): 295 / 15 = 19,67 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5 400 € / rok

• Nový nájom za m² (mesiac): 450 / 15 = 30,00 € / m²

• Ročné zvýšenie: +1 860 €

• Relatívny nárast: +52,54 %

Hodnotenie / Odporúčanie:

Tento apartmán bol veľmi nedávno prenajatý (08/2024). Z právneho a taktického hľadiska sa odporúča jemná personalizácia: pri nasledujúcom predĺžení zmluvy alebo novom prenájme upraviť nájomné na úroveň trhu. Alternatívou je ponúknuť vylepšenia (vybavenie, zariadenie, vrátane služieb spojených s poplatkami) a komunikovať ich ako pridanú hodnotu, čím sa zvýši akceptácia zvýšenia nájomného.

Apartmán 3

• Aktuálny základný nájom: 300,00 € / mesiac

• Plocha: 14 m²

• Nájomník / od: starší pán, 74 rokov, prenajatý od 01.05.2021

• Aktuálny ročný nájom: 3 600 €

• Aktuálny nájom za m² (mesiac): 300 / 14 = 21,43 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5 400 € / rok

• Nový nájom za m² (mesiac): 450 / 14 = 32,14 € / m²

• Ročné zvýšenie: +1 800 €

• Relatívny nárast: +50,0 %

Hodnotenie / Odporúčanie:

Pri dlhodobo prenajatých, starších nájomníkoch je dôležitý citlivý prístup. Priamy prudký nárast môže vyvolať odpor. Odporúča sa individuálny a rešpektujúci prístup, prípadne aj zavedenie stupňového modelu (napr. postupné úpravy počas 1–2 rokov) alebo ponuka stabilnejších zmluvných podmienok na oplátku (napr. dlhšia doba zmluvy, rekonštrukčné práce). Zohľadnite sociálne aspekty a právne rámce.

Apartmán 4

• Aktuálny základný nájom: 305,00 € / mesiac

• Plocha: 21 m²

• Nájomník / od: starší pán, 72 rokov, prenajatý od 01.06.2022

• Aktuálny ročný nájom: 3 660 €

• Aktuálny nájom za m² (mesiac): 305 / 21 = 14,52 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5 400 € / rok

• Nový nájom za m² (mesiac): 450 / 21 = 21,43 € / m²

• Ročné zvýšenie: +1 740 €

• Relatívny nárast: +47,54 %

Hodnotenie / Odporúčanie:

Apartmán 4 sa momentálne nachádza výrazne pod budúcou cieľovou úrovňou nájomného za m². Aj tu je u starších nájomníkov potrebný opatrný prístup. Môže byť vhodné ponúknuť individuálne riešenie (napr. mierne zvýšenie v dvoch stupňoch spojené s malými vylepšeniami). Takto ochránite nájomný vzťah a zabezpečíte zároveň zvýšenie zisku.

Celkový výsledok (všetky 4 apartmány)

• Aktuálny celkový nájom (mesiac): 1 200,00 €

• Potenciálny celkový nájom (mesiac pri 450 €): 1 800,00 €

• Aktuálny ročný nájom (celkovo): 14 400 €

• Potenciálny ročný nájom (celkovo): 21 600 €

• Absolútne ročné zvýšenie: +7 200 €

• Relatívny nárast celkovo: +50,0 %

Perspektíva pre kapitálových investorov

Pre kapitálových investorov je adresa Westliche Stadtmauerstraße 50 neprekonateľná:

Vysoký dopyt po nájomníkoch zo strany študentov, vedcov, dochádzajúcich pracovníkov a zamestnancov medzinárodných spoločností.

Bezpečná možnosť prenájmu vďaka centrálnej polohe a excelentnej infraštruktúre – voľné priestory sú v tejto lokalite prakticky vylúčené.

Hodnotová stabilita a potenciál na zhodnotenie: Centrálné lokality v Erlangene sú obmedzené a vyznačujú sa nadpriemerným dopytom – jasná výhoda pre dlhodobú kapitálovú investíciu.

Plánovateľnosť: Centrálna poloha zabezpečuje neustále atraktívne výnosy a robí nehnuteľnosť udržateľnou investíciou.

Kľúčové posolstvo pre investorov:

Bez potenciálu na zvýšenie výnosov: Štyri prenajaté jednotky momentálne dosahujú spolu 1 200 €/mesiac (14 400 €/rok). Úpravou základného nájomného na trhových 450 €/mesiac za jednotku je dosiahnuteľný realistický potenciál 1 800 €/mesiac (21 600 €/rok) – čo znamená dodatočný výnosový potenciál vo výške 7 200 €/rok (+50 %). Obzvlášť v tejto centrálnom lokalite je dopyt vysoký; jeho realizácia si vyžaduje štandardné právne kroky a citlivú komunikáciu s nájomníkmi.

UPOZORNENIE PRE ZÁUJEMCOV O KÚPE

Aby sme zabezpečili efektívny a transparentný priebeh pre všetkých zúčastnených, prosíme Vás, aby ste pred prvou prehliadkou predložili aktuálne potvrdenie o financovaní od Vašej banky. Týmto spôsobom zaručujeme, že spájame výlučne vážnych záujemcov o kúpu a zabezpečíme Vám bezproblémový priebeh prehliadky.

Ďakujeme Vám za pochopenie a tešíme sa, že Vám nehnuteľnosť budeme môcť osobne predstaviť.