Objekt bol pôvodne plánovaný ako rodinný dom (EFH) v roku 1966, v roku 1973 bol podkrovný priestor kompletne zrekonštruovaný, v roku 1976 bola garáž predĺžená a v roku 1994 bol nad bývalým balkónom prístavaný zimný záhradný priestor s integrovaným schodiskom vedúcim do záhrady.

Dom z vonkajšej strany vyzerá malý a útulný – nachádza sa však na svahu, vďaka čomu disponuje tromi plnými poschodiami, t.j. objekt má podlahovú plochu 524 m² a je preto veľmi priestranný – dokonca aj pivničné priestory, okrem skladovej miestnosti a sauny, majú veľké okná, čím je zabezpečené dostatočné denné osvetlenie.

Dom má dvojvrstvové múrové prevedenie, prevažne sedlovú strechu – čiastočne aj valbovú, s bežnými strešnými betónovými tehličkami, tepelne izolované podľa stavebného ročníka. Drevené okná sú dvojité so vnútornými deliakmi. V podkroví sa nachádzajú priečky ľahkej konštrukcie, ktoré umožňujú jednoduchú rekonfiguráciu. Interiérové dvere sú drevené, schody sú betónové s prírodnými kameňovými schodmi, sanitárne zariadenia značiek Villory a Boch – v prízemí je kúpeľňa vybavená whirlpool vaňou, sprchou, toaletou a umývadlom. V podkroví, nadpodlaží a suteréne je taktiež hosťovské WC, sauna a solárium.

Dom je vykurovaný plynovým kondenzačným kotlom značky Vaillant s teplovodným zásobníkom, v obytnom priestore je otvorený krb a v prauxmíste je umiestnená pec v hospodárskej miestnosti. Garážové dvere značky Hörmann a vjazdová brána (dvojkrídlová otočná) sú oboje elektrické s pohybovým senzorom.

Rozloženie priestorov je praktické a moderné.

Rozdelenie priestorov

Nadpodlažie – spálňa, veľký viacúčelový priestor, kancelária vedúceho, miestnosť na šitie, WC a jedna priechodová miestnosť, chodba, dve strešné komory/úložné priestory a dve malé podkrovné plochy slúžiace skôr ako servisné otvory.

Prízemie – veľmi rozsiahle chodby, ktoré oddeľujú obchodnú zónu od súkromnej oblasti. Nachádzajú sa tu hosťovské WC, spálňa, izba pre dieťa 1 a dieťa 2, kúpeľňa so sprchou, whirlpool vaňou, umývadlom a toaletou, obývacia izba s krbom, jedáleň s prístupom do zimnej záhrady, kuchyňa a skladovacia miestnosť.

Suterén – tri chodby, ktoré je možné rozdeliť na súkromnú a obchodnú časť. Nachádza sa tu vidiecka miestnosť (občerstvovacia miestnosť pre 30 – 50 osôb), viacúčelová miestnosť (kedysi prestávková miestnosť), sauna, solárium, sprchovňa a WC, skladová miestnosť, práčovňa/hospodárska miestnosť s pecou, kotolňa a dielňa, kde sa mimo iného hral stolný tenis. Niektoré chodby boli čiastočne využívané ako bufetová miestnosť. Z chodieb je prístup do záhrady, kde sú umiestnený rybník a dláždené cesty.

Cesty umožňujú obchádzku záhrady tak, aby sa žiadna časť neprešla dvakrát. Nachádza sa tu aj dláždená plocha usporiadaná do vzoru ako šachovnica.

Stromový porast pochádza čiastočne z roku 1965 – medzi nimi sú aj ovocné stromy, ktoré prinášajú chutné plody.

Záhrada bola navrhnutá ako vidiecka záhrada; jedna jej časť je určená pre samostatnú produkciu potravín, pričom je tam okrem iného aj väčší skleník.

Susedia sú priateľskí a ochotní – ak je potrebná susedská pomoc, je možné ju, ak si to prajete, zabezpečiť.

Nehnuteľnosť bola používaná ako rodinný dom s tromi deťmi a realitnou kanceláriou, kým sa nestala príliš malou – potom sa inžinierska kancelária presťahovala do susedstva.

V predzáhrade stojí veľmi veľký balvan, ktorý nesie so sebou svoju osobitú históriu.

Objekt sa nachádza v mestskej časti Dreilinden mesta Osterode am Harz na ulici Kapellenweg, ktorá je určená iba pre obyvateľov a má nízky dopravný pohyb. Vzdialenosť od centra Osterode je približne 2 km.

Dopravné spojenie k najbližším státnym cestám – k Spoločnostnej ceste B241 a B243, ktoré sa križujú v Osterode, – je vzdialené približne ¾ km. Prístup na diaľnicu A7 v smere Seesen je cez rýchlostnú cestu, približne 21 km na sever. Autobusové zastávky sú dostupné aj pešo do 5 minút.

V okolí sa nachádzajú všeobecní lekári, odborné ambulancie, materská škola, základné aj stredné školy, bazén a domov dôchodcov.

Na nákupy je možné ísť pešo – supermarket, obchod s nápojmi a lekáreň sú v dosahu.

Vzhľadom na umiestnenie v pokojnej obytnej ulici so slabým dopravným zaťažením sa nevyskytuje žiadny dopravný hluk.

Vzdialenosť od centra mesta je približne 2 km.

Zápisy v katastri –

V oddelení II katasteru nehnuteľností nie sú žiadne zápisy.

Katastr nehnuteľností neobsahuje žiadnu poznámku o zápise v zozname stavebných záväzkov, a preto nebol overený zoznam stavebných záväzkov vedený okresom Göttingen a mestom Osterode am Harz.

Neexistujú žiadne obmedzenia bývania ani nájomné viazanosti.

Všetky príspevky na občiansku vybavenosť podľa stavebného zákona a príspevky podľa komunálneho zákona na existujúce zariadenia nie sú splatné.

V záhrade sa nachádza záhradný domček s elektrickým pripojením – vzhľadom na jeho rozlohu nie je potrebné stavebné povolenie.

Objekt je situovaný na miernom svahu. Údaje o budove boli čerpané zo stavebnej dokumentácie, overené a doplnené počas miestnej prehliadky.

Táto nehnuteľnosť je rodinným domom znalca, a preto mu je z detstva a mládeže dobre známa.

Technické vybavenie je typické pre rok výstavby – zahŕňa elektrické zásuvky, osvetľovacie body a alarmový systém.

Trvalo je v suteréne zabudovaná švédska sauna a infračervené solárium značky Klafs.

Vstupná plošina je prístupná cez tri schody.

Strešná okienka poskytujú úložný priestor o rozlohe 15 m².

Stavebné nedostatky: malé napäťové trhliny, ktoré vznikli počas rekonštrukcie strechy. Elektrické vedenia, ako aj rozvody vody a odpadov, boli pravidelne udržiavané, avšak je vhodné ich skontrolovať a prípadne zrekonštruovať. Pri inštalácii whirlpoolu a rekonštrukcii kúpeľne boli už niektoré vedenia obnovované, ktoré by sa však opäť mali prekontrolovať. Rozvod elektriny bol vďaka inžinierskej kancelárii priebežne aktualizovaný kvôli IT, avšak prevádzka bola v dôsledku veku odstavená už pred viac ako 10 rokmi.

Pre oceňovaný objekt existuje energetický preukaz, ktorý ho zaradzuje do stupňa G, čo znamená slabú energetickú efektívnosť. Toto hodnotenie je typické pre budovu tohto ročníka. Keďže rok výstavby ovplyvňuje hodnotu ako v metóde nákladového, tak aj porovnávacej metódy, zohľadňuje sa aj bežná úroveň energetickej efektívnosti.

Stanovenie zostávajúcej doby využiteľnosti udáva počet rokov, počas ktorých bude stavebná konštrukcia pri riadnej prevádzke pravdepodobne ešte ekonomicky využiteľná. Vo všeobecnosti sa vypočítava na základe rozdielu medzi celkovou dobou využiteľnosti a aktuálnym vekom budovy ku konkrétnemu dňu, pričom sa berú do úvahy individuálne podmienky danej nehnuteľnosti. Individuálne okolnosti, napríklad vykonaná údržba, môžu túto dobu predĺžiť alebo skrátiť.

Celková doba využiteľnosti je 80 rokov – súčasný vek je 59 rokov.

Priemerná miera modernizácie podľa prílohy 2 ImmoWertV určuje zostávajúcu dobu využiteľnosti na 35 rokov.

Zostávajúca doba využiteľnosti bola určená odborným spôsobom podľa modelu stanovenia zostávajúcej doby využiteľnosti obytných budov pri modernizáciách podľa ImmoWertVerzeichnis.

Oceňovanie nehnuteľnosti bolo vykonané spoludedičom a spoluvlastníkom, diplomovaným inžinierom Dirkom Scholze, ktorý má mnohoročné skúsenosti ako diplomovaný stavebný inžinier v rámci vlastného podnikania a neskôr aj ako stavebný znalec vo verejnej správe. Pri oceňovaní bola použitá aktuálna odborná softvérová technológia a právne základy trhovej hodnoty.