Predaj bytu 3+1 • 66 m² bez realitkyStuttgart Zuffenhausen Baden-Württemberg 70435

Tento prenajatý 3-izbový byt v udržiavanom bytovom dome v štvrti Stuttgart-Zuffenhausen predstavuje solídnu a okamžite výnosnú investíciu: čisté nájomné 790 € mesačne, 9 480 € ročne – čo zodpovedá hrubému výnosu 5,0 % z kúpnej ceny. Stabilné príjmy od prvého dňa, bez potreby hľadať nových nájomníkov, bez administratívnej náročnosti a bez potreby rekonštrukcie.

Byt na 2. poschodí (cca 65,8 m²) je od februára 2024 prenajatý spoľahlivým nájomníkom, ktorí platia načas; nájomné bolo po vzájomnej dohode od 1. 1. 2025 upravené na 790 €. Pri zmene nájomníka je v danej lokalite bežné nájomné pri novom prenájme výrazne vyššie než aktuálne nájomné – do budúcnosti tak existuje ďalší potenciál.

Pri financovaní prostredníctvom banky možno splátku úveru hradiť z nájomného: pri financovaní 80 % kúpnej ceny (úrok cca 4 % a splácanie istiny 1 %) predstavuje mesačná splátka približne 630 € – čisté nájomné vo výške 790 € ju v plnom rozsahu pokrýva a zostáva približne 160 € na poplatky spojené so správou domu.

Mesačné poplatky za správu domu predstavujú 237 € (hospodársky plán na rok 2027). Z toho možno približne 85 € preniesť na nájomníka; zo zostávajúcich 152 € pripadá približne 68 € na príspevok do fondu opráv a približne 83 € na náklady, ktoré nemožno preniesť na nájomníka. V hospodárskom pláne na rok 2027 sa nepočíta so žiadnym mimoriadnym príspevkom.

Budova bola v roku 2024 energeticky modernizovaná: zateplila sa fasáda a strecha a osadili sa nové plastové okná s izolačným zasklením. Nový energetický certifikát z 4. 11. 2026 uvádza potrebu koncovej energie 96,16 kWh/(m²a) a triedu energetickej hospodárnosti C – na dom z tohto obdobia výstavby ide o veľmi dobrú hodnotu, ktorá uľahčuje financovanie a dlhodobo chráni hodnotu nehnuteľnosti.

Dispozícia: obývacia izba s jedálenskou časťou, spálňa, ďalšia izba (v súčasnosti využívaná ako pracovňa), kuchyňa, kúpeľňa s oknom, sprchovacím kútom a WC, úžitkový balkón. K bytu patria dva skladové priestory v klenbovej pivnici. O bytový komplex sa profesionálne stará správcovská spoločnosť.

Základné údaje pre investorov:

– Kúpna cena 189 000 €

– Čisté nájomné 790 €/mesiac = 9 480 € ročne, hrubý výnos 5,0 %

– Poplatky za správu domu 237 €/mesiac, z toho približne 85 € možno preniesť na nájomníka, približne 68 € tvorí príspevok do fondu opráv a približne 83 € predstavujú neprenosné náklady

– Spoluvlastnícky podiel 227/1 000

– Potenciál zvýšenia nájomného pri zmene nájomníka

– Garáž v zadnej časti objektu možno dodatočne kúpiť za 12 500 €

Na požiadanie sú k dispozícii aj ďalšie bytové jednotky v dome, prípadne celý dom so 6 jednotkami.

Dokumentáciu (hospodársky plán, nájomnú zmluvu, energetický certifikát a pôdorys) poskytnem záujemcom na vyžiadanie.

Byt sa nachádza v centrálnej časti Stuttgart-Zuffenhausenu, v pokojnej obytnej ulici – napriek tomu je všetko nablízku: predajňa Edeka je vzdialená približne 200 m, dve predajne Rewe 300 až 500 m a Aldi a Lidl približne 650 m. Pekárne, lekárne a ambulancie lekárov sa nachádzajú na ulici Unterländer Straße a pri námestí Kelterplatz, len niekoľko minút chôdze od bytu. Vo vzdialenosti do 500 m sa nachádza aj niekoľko materských a základných škôl.

Železničná stanica Zuffenhausen s linkami S-Bahn (S4, S5, S6) a regionálnymi vlakmi je vzdialená približne 9 minút chôdze – cesta do centra Stuttgartu trvá asi 10 minút, rovnako ako do Ludwigsburgu. Autom sa cez cesty B10 a B27 dostanete za niekoľko minút na diaľnice A81 a A8.

Zuffenhausen je vďaka centrále spoločnosti Porsche a mnohým podnikom na severe Stuttgartu vyhľadávaným miestom na bývanie a prácu so stabilným dopytom po nájomnom bývaní – čo je priaznivé pre dlhodobé zachovanie hodnoty nehnuteľnosti.

Všeobecné údaje

– Prenajaté za čisté nájomné 790 € spoľahlivým nájomníkom, nájomná zmluva platí od 02/2024, nájomné bolo naposledy upravené k 1. 1. 2025

– 3 izby, cca 65,8 m², 2. poschodie

– Kúpeľňa s oknom, sprchovacím kútom a WC

– Úžitkový balkón

– Dva skladové priestory v klenbovej pivnici

– Plastové okná s izolačným zasklením (2024), rolety

– Voliteľne garáž v zadnej časti objektu (12 500 €)

Technické údaje a dom

– Zateplenie fasády a strechy (2024)

– Okná vymenené v roku 2024

– Nový energetický certifikát zo 4. 11. 2026: 96,16 kWh/(m²a), trieda C

– Elektrické vykurovanie (akumulačné vykurovanie s nočným prúdom), decentralizovaná príprava teplej vody

– Profesionálna správa domu, hospodársky plán na rok 2027 bez mimoriadneho príspevku

– Klenbová pivnica, dvor s príjazdovou cestou