Predaj bytu 3+1 • 64 m² bez realitkyKöllnische Straße 44 Berlin Niederschöneweide Berlin 12439

Na predaj je v roku 2025 kompletne zrekonštruovaný 3-izbový byt v nadprzemí, nachádzajúci sa vpravo v udržiavanom historickom dome z roku 1925 – len cca 100 m od brehu rieky Spree v Berlín-Niederschöneweide. Predaj prebieha priamo od vlastníka, bez maklérskej provízie.

Byt ponúka 63,15 m² obytného priestoru (merané podľa WoFlV, 10/2024). Zo strednej chodby vedú dvere do všetkých izieb samostatne – neexistuje žiadna priechodná izba:

- Izba 3: 16,91 m² (s výklenkom)

- Izba 2: 13,87 m²

- Izba 1: 7,67 m²

- Kuchyňa s oknom: 12,62 m²

- Chodba: 6,44 m²

- Osvetlená kúpeľňa s vaňou: 5,20 m²

- Úložný priestor: 0,44 m²

Vďaka tomuto dispozíciu sa byt hodí ako na prenajímanie izieb jednotlivo, tak aj pre páry alebo malé rodiny.

PRENAJÍMANIE A PRÍJMY

Byt je prenajímaný izbu po izbe – všetky tri izby sú obsadené (samostatné zmluvy pre každú izbu, s uplynutím platnosti do 05/2027, záloha od každého nájomcu vo výške dvoch mesačných nájmov):

- Izba 1 (7,67 m²): 450 €

- Izba 2 (13,87 m²): 600 €

- Izba 3 (16,91 m²): 650 €

Celkové príjmy z nájomného: 1 700 € mesačne / 20 400 € ročne (paušálne nájomné vrátane kúrenia, vody, elektriny, poplatku za rozhlasové vysielanie a internetu). Čisté miezne nájomné teda cca 1400 € mesačne.

Pri kúpnej cene 259 000 € (cca 4 100 €/m²) vychádza hrubá výnosnosť z prenájmu približne 7,9 % (faktor cca 12,7), resp. približne 6,7 % po odpočítaní poplatkov na správu domu a dane z nehnuteľnosti.

FLEXIBILNÉ: INVESTÍCIA ALEBO VLASTNÉ VYUŽITIE

Po uplynutí časových obmedzení budú izby bytového prenájmu od 06/2027 voľné. Do tej doby budú nájomné príjmy pokračovať. Potom je možnosť pokračovať v prenájme izieb jednotlivo, prenajať celý byt novému nájomníkovi alebo si ho vlaniť pre vlastné účely.

BEŽNÉ NÁKLADY

- Súčasný poplatok na správu domu: 249,05 € mesačne (od 01.01.2027: 287,82 €), z toho rezerva 25,44 €; vrátane kúrenia a studenej vody

- Daň z nehnuteľnosti: 135,92 € ročne

Niederschöneweide sa nachádza v obvode Treptow-Köpenick v juhovýchodnom Berlíne, priamo pri rieke Spree. Ulica Köllnische je pokojnou, stromami lemovanou obytnou ulicou, pričom breh Spree je vzdialený cca 100 m.

Supermarkety a pekáreň sú dostupné niekoľkými minútami pešo. Lekári, lekárne, kaviarne a reštaurácie sa nachádzajú v bezprostrednom okolí, a nákupné centrum pri stanici Schöneweide je tiež v blízkosti. V danej štvrti nájdete aj školy a materské školy.

Doprava:

- Zastávka autobusu cca 3 minúty pešo

- Stanica S-Bahn a regionálnych vlakov Schöneweide cca 5 minút na bicykli

- Stanica S-Bahn Oberspree cca 5 minút na bicykli

- Alexanderplatz cca 25 minút verejnou dopravou

- Cesty po B 96a a mestská diaľnica A 113 sú v blízkej vzdialenosti, letisko BER je veľmi dobre dostupné

Na opačnom brehu rieky Spree sa nachádza Oberschöneweide s kampusom Wilhelminenhof HTW Berlín, technologický park Adlershof je len niekoľko minút S-Bahn, čo zaručuje stabilný dopyt po izieb a malých bytoch. Parkovanie je možné na verejných cestách.

Byt bol v roku 2025 zrekonštruovaný odbornou firmou vo všetkých odboroch okrem kúpeľne:

- Elektroinštalácia: nový elektrický rozvádzač, elektroinštalačné vedenie v celom byte bolo zmodernizované skrytým spôsobom, všetky zásuvky a prepínače sú nové (záručný list od elektroinštalačnej firmy je k dispozícii)

- Steny a stropy: staré tapety boli úplne odstránené, povrchy boli zatepľované, zbrúsené, vyhladené a nanesené dvakrát bielou farbou

- Podlahy: v izbách, kuchyni a na chodbe bol položený nový svetlý laminát v rybiacom vzore (fischgrätmuster), s novými bielymi prahmi

- Kuchyňa: nová zabudovaná kuchyňa (2025) so sporákom, rúrou, umývadlom, kombinovanou chladničkou a mrazničkou a umývačkou riadu, obkladový prvok v kuchyni vo vzore „rybia kostra“ (v bielej farbe), priestor pre práčku (zostáva v byte a je zahrnutý v cene)

- Dvere: starožitné dvere boli spracované a natreté bielou farbou

- Kúpeľňa: osvetlená kúpeľňa s vaňou, opláštená až po dvere, s radiátorom na sušenie uterákov – z rekonštrukcie budovy, plne funkčná; modernizácia je voliteľná podľa želania kupujúceho

Budova: postavená v roku 1925, kompletne zrekonštruovaná v roku 2000. Ide o masívnu stavbu s omietkovou fasádou a strechou pokrytou tehlicou, so 4 plnými poschodiami, úplne podzemnou, s 8 bytmi v domovom vstupe. Plastové okná s dvojitým zasklením. Ústredné kúrenie zabezpečené lokálnym/dálkovým teplom. Udržiavaný obytný komplex so zútulneným vnútorným dvorom.

Energetický preukaz: Výkaz spotreby, konečná spotreba energie 85,9 kWh/(m²·a), energetická trieda C, ako zdroj energie je teplárenské zariadenie na fosílne palivá (lokálne/dálkové teplo), rok vyrobenia vykurovacieho zariadenia 2005, platnosť do 11.09.2028.

SPOLUPRÁVA VLASTNÍKOV

- Spoluvlastnícke spoločenstvo WEG Köllnische Str. 38–50 s 154 bytmi (cca 10 471 m² obytného priestoru)

- Podiel na vlastníctve: 607/100 000

- Katastrálny zápis: Treptow, list 23270N

- Správa: WOBEGE mbH, ustanovená do 31.12.2028

- Rezerva na opravy: 1 073 229,79 € (stav k 31.12.2024), vypočítaný podiel cca 6 500 €

- Mimoriadne príspevky: žiadne schválené (ETV 23.09.2026); opatrenia schválené na rok 2026 (medzi iným bicykelové stojany, oplotenie, fasádne práce) budú financované z tejto rezervy

DOKUMENTY NA POŽIADANIE

Katastrálny výpis, deštrukcia vlastníctva, nájomné zmluvy, ekonomické plány a účtovné výkazy poplatkov, zápisy zo stretnutí vlastníkov, energetický preukaz, pôdorys, výpočet obytného priestoru ako aj doklady o rekonštrukcii z roku 2025.

PREHLÁDKA

Prehliadky prebiehajú po dohode a v súlade s nájomníkmi. Predaj prebieha priamo od vlastníka – bez maklérskych provízií.

Všetky uvedené informácie boli starostlivo zostavené, avšak bez záruky správnosti a úplnosti. Rozhodujú len ustanovenia notárskej kúpnej zmluvy. Vyhradzujeme si možnosť predčasného predaja a chyby.