Predaj bytu 2+1 • 66 m² bez realitkyWaldring 1a, , Bádensko-Wurttembersko

+++ 490 € POPLATOK ZA DOM? PRÁVE TU SA DRUHÝ POHĽAD OPLÁCA +++

Na prvý pohľad upúta pozornosť 490 € poplatok za dom. Avšak z druhého pohľadu sa obraz zásadne mení a odhaľuje skutočnú finančnú výhodu: Presne 134,33 € z tejto sumy každý mesiac prechádza priamo do obnovovacej rezervy. Spoločenstvo vlastníkov bytov (WEG) malo na konci roku 2025 mimoriadne vysokú celkovú rezervu vo výške približne 511 094 € – a kľúčové veľké zložky budovy boli už nákladne zmodernizované. Aktuálny hospodársky plán oficiálne potvrdzuje 490 € mesačne vrátane tohto príspevku do rezervy zabezpečujúcej budúcnosť. Kupujete tak nielen byty s vyváženým stavom, ale aj podiely v masívnom bankovom účte.

Na predaj je okamžite voľný, zrekonštruovaný a nastahovateľný 2-izbový byt s približne 65,81 m² obytného priestoru, nachádzajúci sa v 1. nadzemnom podlaží v pokojnej a žiadanej bytovej zástavbe v Waldbronn-Busenbach.

Festpreis Immobilie: 154 000 € (= cca 2 340 €/m²)

Celý inventár: 5 000 €

Celkovo: 159 000 €

0 % provízia pre kupujúceho – kupujete priamo od súkromníka bez maklérskych poplatkov.

Prečo táto cena?

Komplexná analýza trhu vykonaná v auguste 2026 pre byty v Waldbronn ukázala aktuálne ponukové ceny približne 2 600 € až 4 050 €/m². Priemerne sa cena za meter štvorcový v tomto regióne pohybuje okolo 3 279 €/m². Pre 65,81 m² bytu by to výpočtom predstavovalo bežnú trhovú hodnotu približne 215 800 €. Predaj je zámerne realizovaný výrazne pod regionálnym priemerom za pevne stanovenú cenu v rámci strategickej konsolidácie portfólia. Neexistuje tu umelo vytváraná stratégiu vysokých cien ani stresujúca súťaž o ponuky. Kto príde ako prvý, dostane ponuku.

+++ DÔKAZ NAMIETO SľUBOV: ČO UŽ JE HOTOVÉ +++

Schopnosť konať a profesionalita spoločenstva vlastníkov sa prejavuje v činoch, nie v úmysloch. V posledných rokoch boli najdôležitejšie a najnákladnejšie veľké zložky domu už úplne zmodernizované a plne zaplatené z existujúcich rezerv, bez zaťaženia vlastníkov:

• 2017: Veľký osobný výťah bol technicky komplexne zmodernizovaný.

• 2018: Rekonštrukcia strechy bola vykonaná kompletne a odborne.

• 2019: Inštalácia vysoko moderného, budúcnosti pripraveného hybridného centrálneho vykurovania (vzduch-voda tepelné čerpadlo kombinované s plynovou kondenzáciou).

• 2020: Boli obnovené všetky odbočovacie ventily v budove.

• 2022: Bola inštalovaná nová, reprezentatívna vstupná dvere do domu.

• 2026: Ďalšie dôležité opatrenia v oblasti protipožiarnej ochrany a pre požiarne zásahy sú aktuálne v priamom prevedení.

Celá bytová zástavba je už mnoho rokov kontinuálne a spoľahlivo spravovaná tou istou etablovanou správou budovy. Skutočnosť, že už v roku 2019 bola implementovaná hybridná kúrenárska technológia, jednoznačne ukazuje: Veľké, pre budúcnosť dôležité témy sa tu nielen diskutujú, ale aj dôsledne realizujú. Pre vás ako kupujúceho to znamená: Nekupujete dom s prázdnou kase a nevyjasnenou otázkou kúrenia. Investujete do finančne silnej, stabilnej komunity, ktorá už významne investovala a stále disponuje mimoriadne vysokým finančným polohou.

+++ TOP-MIKROLÉTA VO WALDBRONN-BUSENBACH +++

Hodnota a dlhodobá prenajímateľnosť nehnuteľnosti sú zásadne ovplyvnené jej lokalitou. Tento byt sa vyznačuje absolútne privilegovanou mikrolokalitou v rámci Waldbronn-Busenbach. Nachádza sa úplne pokojne a idylicky medzi zeleňou na malebnom svahu údolia Albtal. To, čo je na ňom najšpeciálnejšie: Napriek tejto prírodnej a relaxačnej lokalite je byt neobyčajne blízko ku všetkým zariadeniam dennej potreby, zdravotnej starostlivosti, možnostiam voľnočasových aktivít a má výbornú dostupnosť verejnou dopravou. Komfortné a krízovo odolné bývanie či prenájom sa takmer nezdá lepšie možné.

+++ WELLNESS PRÁVE ZA DOCHODOM +++

Čistá kvalita života: Len približne 400 metrov pešo od domu sa nachádza dobre známa a obľúbená Albatherme Waldbronn, ktorá je známa ďaleko za hranicami regiónu. S prvotriednym termálnym kúpaliskom, priestrannou saunovou zónou, nádherne upraveným liečebným parkom, kilometrami peších chodníkov a rozľahlými relaxačnými plochami ponúka neopakovateľný wellness a voľnočasový zážitok priamo vo vašom okolí.

+++ SRH ZDRAVOTNÉ CENTRUM: MAGNET PRE INVESTOROV +++

Renomované SRH Zdravotné centrum a pripojená veľká rehabilitačná klinika sa nachádzajú len asi 450 metrov od bytu. Pre investorov je táto extrémna blízkosť absolútnou zárukou úspechu. Rozširuje a zaisťuje vaše potenciálne spektrum nájomcov o vysoko solventnú a krízovo odolnú cieľovú skupinu: zamestnancov, lekárov, terapeutov a odborníkov z oblasti medicíny, starostlivosti a zdravotníctva, ktorí hľadajú kvalitné bývanie pešo v blízkosti kliniky.

+++ INFRAŠTRUKTÚRA A PERFEKTNÉ DOPRAVNÉ SPOJENIE NA JEDEN POHĽAD +++

Logistické vzdialenosti podčiarkujú vynikajúcu kvalitu tejto lokality:

• cca 280 m: Zastávka autobusu „Busenbach, Albatherme“ – mobilita priamo za rohom.

• cca 400 m: Albatherme Waldbronn a liečebný park pre každodennú relaxáciu.

• cca 450 m: SRH Zdravotné centrum / rehabilitačná klinika, silný hospodársky faktor.

• cca 800 m: Mestská radnica Waldbronn s týždenným trhom a úradmi.

• cca 850 m: ALDI SÜD a REWE pre pohodlný týždenný nákup.

• cca 1,1 km: Veľký EDEKA Völkle so stojanom na čerstvé potraviny.

• cca 1,7 km: Stanice S-Bahn Reichenbach a Busenbach – odtiaľ pravidelne premávajú linky S1, S11 a S12 priamo do Karlsruhe.

• cca 3,5 km: Diaľnica A8, výjazd Karlsbad – rýchle spojenie do všetkých smerov.

• cca 13 km: Centrum Karlsruhe – veľkomestská atmosféra a pracovné príležitosti v bezprostrednej blízkosti.

Liekárne, všeobecní praktici, odborní lekári, materské škôlky, miestna základná škola a množstvo ďalších zariadení denného využitia sa nachádzajú priamo v obci či v jej bezprostrednom okolí. Pre majiteľov to znamená krátke vzdialenosti, absolútny pokoj, bezpečné prostredie a maximálnu možnosť regenerácie. Pre investorov sa pri tej istej situácii vytvára stabilné, krízovo odolné a pestré spektrum nájomcov – zamestnancov s dobrým príjmom v regióne, zdravotníckeho personálu a dochádzajúcich do blízkeho Karlsruhe. Prenájom je tu dlhodobo garantovaný.

+++ 2 VEĽKÉ IZBY – 2 BALKÓNY – MOŽNOSŤ OTVORENÉJ KUCHYNE +++

Pôdorys tohto bytu ponúka zriedkavú a mimoriadne flexibilnú dispozíciu. Obidve hlavné izby majú približne 18,5 m² a 19,3 m², sú takmer rovnako veľké a dokonale prispôsobené. Obe izby sú prístupné samostatne z približne 1,30 m širokého, príjemného chodby. Absolútnym lákadlom je, že každá izba disponuje vlastným, samostatným západným balkónom s neprekrytým, upokojujúcim výhľadom priamo do zelene. Tento pôdorys tak výborne vyhovuje pre rôzne životné scenáre: je ideálny pre vlastné bývanie, pre páry využívajúce home office, viacgeneračné alebo seniorské bývanie, klasický dlhodobý prenájom, alebo aj ako vysoko výnosná spolubývanie (WG).

Ďalším hodnotným potenciálom pôdorysu pre rekonštruktérov je, že priečka medzi kuchyňou a susednou ľavou izbou je z ľahkej konštrukcie (stačí zaklopnúť a počúvať) a nejde o nosný betónový múr. Po odbornom posudku architekta alebo statika a po prípadnej potrebnej úprave by bolo možné túto kuchyňu kompletne otvoriť. Tak by sa s niekoľkými jednoduchými zmenami dalo vytvoriť priestranné, svetlom preniknuté obytné a jedálenské priestory s modernou otvorenou kuchyňou a priamym prístupom na balkón, čím by sa výrazne zvýšila hodnota bývania.

+++ ZREKONŠTROVANÉ A IHNEĽO VYUŽITEĽNÉ +++

Byt je vo veľmi udržiavanom, zrekonštruovanom stave a je možné ho ihneď nastahať alebo opätovne prenajať bez nutnosti ďalších prác:

• Čerstvo natretý na bielo – svetlý, čistý a pripravený na nasťahovanie.

• Elektrická inštalácia v byte je zmodernizovaná a odborne rozšírená.

• Použitý prepínač značky JUNG AS 500.

• Modernizovaná, bezpečná rozvádzačka s FI chráničom.

• Modernizovaná kúpeľňa vybavená sprchou a moderným záchodom značky Geberit.

• Plne funkčná vstavaná kuchyňa (s práčkou) vrátane všetkých potrebných elektrospotrebičov.

• Veľký osobný výťah pre pohodlný prístup bez ťahania ťažkých vecí.

• Dva samostatné, suché pivničné priestory ponúkajú mimoriadne veľa úložného priestoru.

• Dva slnečné západné balkóny pre oddychové večery v zelenej atmosfére.

MASÍVNA SUBSTANCIA AKO PRÍRODNÝ KLIMATICKÝ ÚĽAD

Budova bola pôvodne navrhnutá ako vysoko kvalitná seniorské rezidencia. Z toho vyplývajú dodnes neoceniteľné stavebné výhody: extrémne masívna konštrukcia s vonkajšími betónovými múrmi silnými približne 20 cm, priestranné rozvodové plochy, široké chodby, bezbariérový vstup a dlhá životnosť budovy. Z hľadiska stavebnej fyziky poskytuje masívne betónové jadro obrovskú tepelnú hmotu. Funguje v dennodennej prevádzke ako pasívny zásobník energie: V lete hrubé múry pohlcujú denné teplo a udržiavajú obytné priestory príjemne chladné, zatiaľ čo v zime ukladajú teplo z hybridného vykurovania a postupne ho rovnomerne uvoľňujú.

+++ KOMPLETNÝ INVENTÁR ZA LEN 5 000 € JE PREDÁVANÝ SPOLU +++

V celkovej cene 159 000 € je už zahrnutý kompletný, kvalitný inventár v hodnote 5 000 €. Súčasťou predaja je napríklad vstavaná kuchyňa, práčka, kombinácia chladničky a mrazničky, varná doska so sporákom, mikrovlnná rúra, dva moderné Samsung Smart TV, dva veľké PAX skrine ako aj stoly a stoličky. Pre investorov predstavuje obrovskú daňovú úsporu: Keďže je inventár v kúpnej zmluve vyznačený samostatne, ušetríte značnú sumu na dani z nehnuteľnosti.

+++ FINANCIE VEG: TAJNÝ KÓD PRE POPLATOK ZA DOM A SLUŽBY PRE MONTÉROV +++

Z poplatkov za dom mesačne prechádza 134,33 € priamo do obnovovacej rezervy. Zvyšné náklady zahrnujú kúrenie / teplú vodu. Kvôli doterajšiemu využívaniu bytu ako teplého, paušálneho bývania pre montérov a pre pracujúcich bolo tento podiel historicky vysoký (v roku 2025 približne 1 960 €). Pri paušálnom nájme nie je motivácia na úspory. Pri bežnom vlastnom bývaní alebo klasickom prenájme sa tento odber, podľa skúseností, výrazne zníži.

+++ 2026: PRIBLIŽNE 183 400 € OPATRENÍ – VEĽKÝ VANKÚŠ ZOSTÁVA +++

Podľa aktuálneho schváleného stavu sú v pláne: prístup pre hasičov (~44 k €), pracovné plošiny (až ~120 k €), protipožiarne dvere (~15 k €) a odstránenie stromov (~4 k €) – spolu približne 183 399 €. Pri úplnom využití rezervy zostáva z približne 511 094 € rezervy stále okolo 327 700 € vankúša na účte! Pri 58 bytoch podľa energetického preukazu to predstavuje priemerne približne 5 650 € zostávajúceho vankúša na jednotku. To ukazuje obrovskú finančnú silu spoločenstva pri udržiavateľných okenných plochách. Ročne je do rezervy prispievaných 50 000 €.

+++ PREČO NEHROZI DRAGÁ FAŠÁDOVÁ REKONŠTRUKCIA +++

Pri stavbách z 70. rokov kupujúci často očakávajú fasádne zatepľovanie v miliónových sumách. Tu je to neopodstatnené:

1. Kúrenie je hotové: WEG už v roku 2019 zrealizoval najväčšiu zložku – hybridné centrálne vykurovanie (tepelné čerpadlo + plynová kondenzácia). Energetický preukaz to potvrdzuje.

2. Zákon uvoľnil pravidlá: Nový zákon o modernizácii budov (od 29. júla 2026) zrušil prísne stanovenie 65 %. Platí tu technologická nezávislosť a ekonomickosť. Pri nízkych základných nákladoch na kúrenie nie je ekonomicky opodstatnené investovať do fasády.

3. Pozornosť oknám: Na jeseň 2026 je v pláne výmena okien a balkónových zábradlí. Po ich optimalizácii je obal budovy energeticky komplexný, pričom betónová stena zostáva ako nenáročné jadro.

+++ JESENNÉ ZHROMADENIE 2026: SCHÔDZIA AKO PRÍLEŽITOSŤ +++

mimoriadne zhromaždenie na jeseň 2026 sa bude tiež zaoberať predajom spoločného majetku (hostinské apartmány, dom pre opatrovateľa – historická hodnota v tom čase približne 374 000 €). Pre investorov vychádzajú tri hlavné scenáre:

• Scenár 1 (Zhodnotenie): Schválená rekonštrukcia a vďaka približne 327 700 € vankúšu bez mimoriadnych mimoskupinových príspevkov. Hodnota bytu okamžite stúpne.

• Scenár 2 (Kapitalový impulz): Súhlasí sa s predajom. Nový kapitál pretečie na účet WEG a ešte viac posilní rezervu.

• Scenár 3 (Jasnosť): Téma sa odloží alebo sa zodpovednosť priradí priamo vlastníkom. Neistota okamžite zmizne.

Spoločenstvo vlastníkov disponuje hmotnými aktívami a v roku 2025 dosiahlo takmer 20 000 € prídavných príjmov (mobilné služby Vodafone/O2, priestory) plus 18 960 € z ukončeného využívania materskej školy. Kupujete teda overenú substanciu.

+++ ĎALŠIE KROKY +++

Byt je ihneď voľný. Prehliadka je možná flexibilne. Požiadajte ešte dnes o informačný balíček (posledné 3 zápisy zo schôdzí, hospodársky plán, deľbu vlastníctva).