Predaj bytu 4+kk • 94 m² bez realitkyEssen Dellwig Nordrhein-Westfalen 45357

Dlhodobo solídne prenajatý 4,5-izbový byt s loggiou, garážou a dvoma kúpeľňami s denným svetlom, s dobrou dispozíciou a rozlohou 93,39 m² v 1. poschodí plne prenajatého päťrodinného domu so stabilnou štruktúrou nájomcov.

-> Kúpna cena bytu: 182.500 €, bez provízie (bez makléra).

-> K tomu prislúchajúca garáž: 9.500 €, 50 €/mesačný nájom, po zohľadnení dane cashflow neutrálne, cca 0 €/mesačne.

Tento byt je takto nastavený, že kupujúci pri daňovej sadzbe 31 % dosahuje mesačne breakeven. Pri vyššej daňovej progresii vzniká dodatočný pozitívny cashflow.

— Výpočet cashflow po zdanení —

-> pri 31 % daňovej sadzbe cca 0 €/mesačne (breakeven)

-> pri 42 % daňovej sadzbe cca +30 €/mesačne

— Výpočtová základňa —

- Anuitný úrok 5,5 % p.a.

- Prevádzkové náklady 20 % z čistej nájomnej ceny = 172 € (neprenášateľné na nájomcu)

- Odpis (AfA) 4 % p.a. podľa znaleckého posudku SV

— Nájomné príjmy —

- Čistý nájom 8,69 €/m², celkový čistý nájom 861,56 €/mesačne (vrátane garáže 50 €)

Essen-Dellwig sa nachádza v západnej časti mesta, charakterizovanej rodinnými domami, menšími viacrodinnými budovami a priestrannými zelenými plochami. V tesnej blízkosti kľudnej prírody pri Rhein-Herne-kanáli s cyklistickou trasou a poľami priamo za dverami. Občianska vybavenosť je zabezpečená cez ulicu Donnerstraße, historické centrum Borbeck a nákupné centrum Bottrop-Süd sú dostupné za niekoľko minút. Táto lokalita priťahuje stabilných nájomcov zo stredného segmentu.

- Obývacia plocha: 93,39 m²

- Počet izieb: 4,5

- Poschodie: 1. poschodie (bez výťahu)

- Loggia: áno

- Kúpeľne: 2 (sprchovňa a vaňa, s denným svetlom)

- Garáž: 1 samostatná garáž (prenajatá, +50 €/mesačne)

- Vykurovanie: olejové centrálne kúrenie, rok 2002, vybudovaný fond, možnosť pripojenia na diaľkové kúrenie

- Teplá voda: pomocou prietokového ohrevu

- Okna: plastové s izolačným dvojsklom, s roletami

- Podlahy: laminát a dlaždice

- Suterén: áno (samostatný suterén a spoločné miestnosti)

- Záhrada: spoločná záhrada, orientovaná na západ

- Stav prenájmu: prenajaté od 11/2012

- Rok výstavby: 1977 (obnova, pôvodná štruktúra z roku 1910)

— Energetický preukaz —

- Energetický zdroj: olej

- Typ preukazu: preukaz spotreby

- Konečná energetická spotreba: 97 kWh/(m²·a) vrátane teplej vody

- Energetická trieda: C

Pôvodný rok výstavby 1910, kompletná obnova resp. novostavba v roku 1977. Masívna stavba so železobetónovými stropmi a sedlovou strechou. Fasáda na ulicovej strane je obložená omietkou s kameňovým obkladom, na záhradnej strane omietková fasáda so zateplením.

Subštancia je dôsledne udržiavaná: strecha (pokrytie a izolácia) 2020, vstupné dvere 2021, schodisko čerstvo zrekonštruované, kúpeľne obnovené (naposledy na 2. poschodí 2025).

Olejové centrálne kúrenie z roku 2002 je technicky bezchybné. Fond na pripojenie na diaľkové kúrenie už je v spoločenstve vlastníkov zriadený, takže z tohto postupu nevplyvňuje žiadne riziko. Po pripojení sa znížia prevádzkové náklady pre nájomcov, čo otvára priestor pre ďalšie úpravy čistého nájmu a pozitívne štruktúruje cashflow smerom nahor.

Kúpeľne bytu 02: dve kúpeľne s denným svetlom, jedna čerstvo zmodernizovaná, druhá stále v dobrom stave. Obe majú okno.

Vonkajšie priestory: vlastná individuálna garáž, spoločná záhrada s orientáciou na západ, príjazdová cesta za domom, kompletný suterén s individuálnou pivnicou okrem spoločných miestností (práčovňa, sušiareň).

Poplatok spoločenstva: cca 430 €/mesačne, z toho 260 € predstavuje prenášateľné prevádzkové náklady, ktoré sú prenesené na nájomcu.

Dom a organizácia: 5 obytných jednotiek, žiadny výťah. Stabilná štruktúra nájomcov, niektorí nájomcovia sú v budove viac ako 13 rokov, všetkých 5 jednotiek je trvalo prenajímaných.