Predaj domu • 208 m² bez realitky, Šlezvicko-Holštajnsko

Na predaj je výnimočná nehnuteľnosť v Bad Oldesloe, ktorá svojou jedinečnou priamou poloha pri vode, prehľadnou štruktúrou a udržiavaným celkovým stavom zaujme na prvý pohľad. Objekt spája bývanie v súlade s prírodou s rôznymi možnosťami využitia a ponúka kvalitu, akú v tomto námete v meste len zriedka nájdete.

Pozemok sa nachádza priamo pri vode a disponuje priamym prístupom k verejnej obvodovej ceste okolo jazera, ktorá plynule prechádza do rozsiahlych oblastí na prechádzky a oddych. Táto unikátna poloha prináša vysokú hodnotu z hľadiska voľného času a rekreácie, a robí objekt mimoriadne atraktívnym pre obyvateľov aj užívateľov.

Skutočným lákadlom je neprekrytý výhľad na jazero, ktorý je možné vychutnať zo všetkých obytných jednotiek aj zo záhradnej časti – dokonca aj z vybraných vnútorných priestorov, ako sú kúpeľne.

Exteriér & Pozemok

Približne 655 m² veľký pozemok je zariadený funkčne aj zároveň kvalitne:

• Približne 10 m² veľká terasa určená na „slnečné raňajky“

• Približne 30 m² krytá terasa s grilom

• Dodatočná drevená terasa s priamym výhľadom na jazero

• Upravená plocha s prípravou pre bazén

• Ďalšia terasa s optimálnym slnečným smerovaním počas hlavnej dennej doby

• Celodenná slnečná expozícia v prednej časti pozemku

Exteriér dopĺňa zateplená záhradná chata (približne 3 × 3 m) s prítokom elektriny, osvetlením a okenným prvkom s výhľadom na jazero. Ponúka rôzne možnosti využitia, napríklad ako hobby miestnosť, útočisko alebo skladový priestor. Navyše je k dispozícii 6 spevnených a schválených parkovacích miest, čo výrazne zvyšuje praktickosť objektu.

Budova & Usporiadanie

Budova bola postavená približne v roku 1960 a disponuje okolo 270 m² obytných a užitkových priestorov, rozdelených do troch schválených obytných jednotiek a ďalších priestorov v podlaží.

Tri obytné jednotky sú samostatne využiteľné a majú oddelené merače. Dve z týchto jednotiek zdieľajú spoločný vstupný priestor, no disponujú vlastnými internými vchodmi a jasne oddelenými priestormi.

Podkrovie (približne 61 m²)

• 3 spálne

• Obývacia časť s otvorenou kuchyňou

• Kompletná kúpeľňa so sprchou, vaňou a pripojením práčky

• Výnimočnosť: Výhľad na jazero priamo z vane

• Kvalitné drevené podlahy v spálňach

• Vinylové podlahy v kuchyni a chodbe

• Kúpeľňa s dlaždicami a elektrickým podlahovým kúrením

Prízemie (približne 73 m²)

• 2 spálne

• Obývacia izba

• Priestranná kuchyňa s jedálenským kútikom

• Kúpeľňa s vaňou a pripojením práčky

• Toaleta s výhľadom na jazero

• Parketové podlahy v obývacej izbe a hlavnej spálni

• Drevená podlaha v druhej spálni

• Vinylové podlahy v kuchyni, chodbe a kúpeľni

Suterén (približne 75 m²)

• 2 spálne

• 1 dodatočná polovičná izba (napríklad kancelária)

• Kúpeľňa so sprchou a pripojením práčky

• Umývadlo s výhľadom na jazero

• Kuchyňa s malým jedálenským kútikom

• Vlastná malá vonkajšia plocha s markízou

• Drevené podlahy v obytných priestoroch

• Zapečatená drevená podlaha v kúpeľni

• Vinylová podlaha v kuchyni

Keller – Suterén (približne 75 m² užitkovej plochy)

Podzemné podlažie má vlastný vstup a bolo čiastočne zrekonštruované. Priestory sú funkčne rozdelené a ponúkajú rôzne možnosti využitia:

• Technická miestnosť (olejové centrálné kúrenie, rok výstavby 2009, Buderus LogaTherm)

• Pripravené nové plastové nádrže (už existujú, pripojenie je možné)

• Elektrické rozvádzače s oddelenými meračmi

• Ďalší kvalitne využiteľný priestor (napríklad hobby miestnosť alebo kancelária)

• Ďalší priestor s možnosťou rozvoja po remodulácii nádržového systému

• Bývalá práčovňa premenená na priestor so sprchou

• Vstupná zóna zrekonštruovaná a pripravená na flexibilné využitie

Lokalita – Mesto Bad Oldesloe

Bad Oldesloe sa nachádza v centrálnej časti Schleswig-Holstein a ideálne spája metropolitné regióny Hamburg a Lubeck. Obe mestá sú dostupné približne za 30 minút – a to diaľničnou sieťou (A1 a A21) aj dobre rozvinutými železničnými spojeniami (napríklad RE8 a RE80). Vďaka tomu je lokalita atraktívna pre dochádzajúcich, ako aj pre turistov a obchodných cestujúcich.

Mesto s približne 25 000 obyvateľmi ponúka veľmi dobre rozvinutú infraštruktúru. Okrem všetkých typov škôl, materských škôl a okresnej nemocnice sú k dispozícii rôzne nákupné možnosti, široká ponuka gastronomických a kultúrnych zariadení. Celý mix dopĺňajú aj rozličné športové a rekreačné možnosti.

Obzvlášť je treba zdôrazniť prírodné okolie: Liečebný park, slanisko a rieky Trave a Beste formujú podobu mesta a ponúkajú nespočetné možnosti na oddych. Zároveň silná ekonomická poloha medzi Hamburgom a Lubeckom zaisťuje stabilný dopyt po bývaní, ako aj pri prenájme na dovolenky či krátkodobé pobyty.

Celkovo Bad Oldesloe spája vynikajúce dopravné spojenie, solídnu infraštruktúru a vysokú kvalitu života – kombinácia, ktorá robí túto lokalitu dlhodobo atraktívnou.

Mikrolokácia – Okolie objektu

Nehnuteľnosť sa nachádza v pokojnej, ustálenej štvrti v slepej uličke a patrí medzi najžiadanejšie obytné lokality v Bad Oldesloe. Lokalita je charakteristická nízkym dopravným ruchem, príjemným susedstvom a vysokou mierou súkromia.

Výnimočnosťou je voľný výhľad do zelene s panorámou jazera a bezprostredná blízkosť prírody, čo objektu dodáva mimoriadnu hodnotu z hľadiska bývania a oddychu. Zároveň sú centrum mesta a obchody každodenných potrieb dostupné pešo (do 10 minút chôdze).

Kombinácia pokojnej, prírodnej lokality a vynikajúcej dostupnosti robí tento objekt mimoriadne všestranne využiteľným: Okrem úspešného krátkodobého prenájmu ponúka poloha aj vynikajúce predpoklady pre klasický dlhodobý prenájom. Dopyt po bývaní v tejto oblasti je trvalo vysoký, čo robí objekt aj dlhodobo atraktívnou a stabilnou investíciou.

Stav & Technika

Nehnuteľnosť bola priebežne udržiavaná a v kľúčových oblastiach modernizovaná:

• Podkrovie bolo kompletné zrekonštruované (2023)

• Prízemie bolo zrekonštruované (2016) a následne renovované (2024)

• Suterén bol modernizovaný (2018) a renovovaný (2023)

• Podzemné podlažie bolo naposledy rekonštruované (2024)

• Inštalácie elektro, vodovodné a kúrenárske potrubia boli postupne a čiastočne obmenené

• Olejové centrálné kúrenie (2009) je v dobrom stave podľa kontroly komínača

• Energetický certifikát je k dispozícii a bude aktualizovaný v priebehu predaja

Budúci Rozvoj

Bol vytvorený energetický plán sanácie a sú už k dispozícii prvé ponuky. Tým má budúci majiteľ možnosť cielene ďalej rozvíjať objekt a posunúť jeho energetickú úroveň na moderné štandardy.

Záver

Nehnuteľnosť s výnimočnou kvalitou lokality, solídnou substanciou a prehľadnou štruktúrou.

Priama poloha pri vode, výhľad na jazero zo všetkých jednotiek a rozmanité možnosti využitia robia tento objekt zriedkavou príležitosťou v regióne Bad Oldesloe.

Okrem nehnuteľnosti sa prenáša už etablovaný a v praxi osvedčený koncept prenájmu, ktorý bol počas uplynulých rokov systematicky budovaný a optimalizovaný.

Objekt je v súčasnosti prevádzkovaný v oblasti rekreačného a krátkodobého prenájmu a dosahuje preukázateľný ročný obrat približne 123 000 € pri stabilne vysokej obsadenosti.

Priemerná obsadenosť sa v priebehu roka pohybuje medzi 70–80 %. Vďaka cieleným cenovým stratégiám je aj mimo sezóny dosiahnutá konštantne dobrá obsadenosť, čo vedie k veľmi stabilnému príjmovému potenciálu.

Cieľové Skupiny & Stratégia Obsadenosti

Objekt cieli na dve stabilné dopytové skupiny:

• Približne 55 % – montéri a obchodní cestujúci

• Približne 45 % – rekreační hostia

Táto kombinácia umožňuje celoročnú obsadenosť, keďže sezónne výkyvy sa navzájom vyvážujú.

Medzi významné výhody patrí aj existujúci stály zákaznícky základ, kde pravidelné rezervácie od opakovaných hostí – niekedy aj týždenne na viac dní – poskytujú vysokú istotu plánovania a znižujú prázdne obdobia.

Cenová Štruktúra & Výnos

Priemerná cena za noc je aktuálne približne 115 €.

Vďaka flexibilnému cenovému nastaveniu bez pevných minimálnych pobytov je možné efektívne zaplniť aj krátkodobé medzery v rezerváciách.

Zľavové štruktúry sú už zapracované do rezervačných platforiem, čo umožňuje optimalizovanú obsadenosť pri zároveň stabilnej cenovej politike.

Prevádzková Organizácia & Náročnosť

Bežný prevádzkový režim je efektívne organizovaný a do značnej miery digitalizovaný:

• Centrálne riadený prostredníctvom Channel Managera

• Automatická synchronizácia všetkých rezervačných platforiem

• Údržba, čistenie a práčka sú kompletne zverené externým dodávateľom

• Komunikácia a cenová stratégia sú digitalizovane riadené

Celkový operatívny nápor predstavuje približne 1 hodinu denne, čo robí objekt atraktívnym aj pre investorov s obmedzeným časovým rozpočtom.

Priame Rezervácie & Nezávislosť

Rastúci podiel rezervácií prebieha priamo prostredníctvom dopytov (napríklad Google, telefón) ako aj cez opakovaných hostí.

Týmto sa dlhodobo znižuje závislosť na rezervačných platformách a zlepšuje sa maržová štruktúra.

Existuje tiež webová stránka, ktorá môže byť ďalej rozšírená na zvýšenie podielu priamych rezervácií.

Prevzatie & Kontinuita

Existujúce rezervačné účty, hodnotenia a štruktúry je možné, podľa želania, prevziať.

Tým je zabezpečený bezproblémový pokračujúci prevádzkový režim bez úvodnej fázy – vrátane okamžitých príjmov od prvého dňa.

Prípadne je tiež možnosť koncept nastaviť samostatne odznova.