Predaj domu 7+1 • 568 m² bez realitkySchwarzer Weg 20 c Trier Ehrang/Quint Rheinland-Pfalz 54293

Tu je preklad textu do slovenčiny:

Tento viacfamilijný dom s náročnou architektúrou a siedmimi obytnými jednotkami sa nachádza v dobre situovanej a pokojnej obytné oblasti v Trier-Quint. Budova bola dokončená v auguste 2019 a bola prvýkrát nasťahovaná.

Na celkovej obytná ploche 568 m² a užitkovej ploche 688 m² sa, rozmiestnených na troch podlažiach, nachádza sedem veľmi dobre navrhnutých obytných jednotiek s veľkosťami od približne 47 m² do približne 115 m².

Pôdorysy bytov oslovujú jasnosťou a funkčnosťou, priestrannosťou a dobrým osvetlením. Všetky byty disponujú čiastočne krytými balkónmi orientovanými na juhozápad, ktoré nadväzujú priamo na obytné priestory a vytvárajú tak harmonický prechod medzi vnútorným a vonkajším priestorom. Dva byty v prízemí majú každý vlastné záhradné časti.

Jeden prízemný byt je bezbariérový podľa normy DIN 18040-2 „R“, ďalšia jednotka spĺňa taktiež požiadavky normy DIN 18040-2.

Na pozemku sa nachádza šesť parkovacích miest pre automobily.

Budova spĺňa energetický štandard A+ a najvyššie požiadavky na energetickú efektívnosť a udržateľnosť. Energetická náročnosť na konci je len 15,56 kWh/m²a.

Nehnuteľnosť je vo veľmi dobrom a udržiavanom stave.

ISB-pôžičky pre nájomné byty

Nehnuteľnosť bola postavená v rámci podporného programu „ISB-pôžičky pre nájomné byty“. Šesť zo siedmich obytných jednotiek podlieha regulácii nájomného, čo vedie k dobre plánovateľnej a zaisťenej výnosovej situácii.

Jedna obytná jednotka je financovaná nezávisle a nepodlieha regulácii nájomného.

Prevzatie pôžičky vo výške 500 000 eur so súčasnou úrokovou sadzbou 0,15 %

V súvislosti s predajom je možné prevziať dve mimoriadne výhodné ISB-pôžičky / dotácie s celkovým objemom okolo 500 000 eur. Zmiešaná úroková sadzba pre tieto pôžičky je aktuálne len 0,15 % a nachádza sa tak na mimoriadne nízkej úrovni.

Úroková sadzba sa v ďalšom priebehu postupne zvyšuje až na maximálne 1 %. Splátková sadzba je 1 %.

Pre byty 2, 5, 6 a 7 platí „Podpora pre domácnosti nad príjmovej hranicou“ s väzbou na obsadenosť, výšku nájomného a úrokovú sadzbu až do roku 2033.

Úrokové podmienky: 1.–5. rok: 0 %, 6.–10. rok: 0,5 %, 11.–15. rok: 1 %.

Pre byty 1 a 4 platí „Podpora pre domácnosti s nízkym príjmom“ s väzbou na obsadenosť, výšku nájomného a úrokovú sadzbu až do roku 2038.

Úrokové podmienky: 1.–10. rok: 0 %, 11.–15. rok: 0,5 %, 16.–20. rok: 1 %.

Byt 3 bol financovaný bez regulácie nájomného.

Spokojnosť nájomcov

Všetky byty sú momentálne plne a veľmi dobre prenajaté; spokojnosť nájomcov je vysoká, fluktuácia je primerane nízka. Nájomnícka aj domová komunita je veľmi poriadna a zaujíma ju dlhodobé nájomné vzťahy, čím je zabezpečená spoľahlivá a stabilná príjmová situácia.

Nehnuteľnosť predstavuje veľmi atraktívnu investíciu s pevnou výnosnosťou a vysokým strednodobým až dlhodobým rastovým potenciálom.

Objekt je najmä zaujímavý pre kapitálových investorov, ktorí hľadajú daňovo výhodnú a zároveň krízovo odolnú hodnotovú investíciu so stabilnými príjmami a rastovými potenciálmi.

Lokalita

Nehnuteľnosť sa nachádza v pokojnej a udržiavanej obytné štvrti v mestskej časti Trier-Ehrang/Quint. Dom leží v absolútne pokojnej lokalite na konci Schwarzen Weg alebo na začiatku Schlossstraße a je obklopený iba pešcami a cyklistickými chodníkmi, čím prakticky nevzniká žiadna automobilová premávka.

Rieka Mosela a cyklistická trasa pozdĺž Mosely sú pohodlne dostupné pešo za niekoľko minút.

Prístupnosť pre rodiny

Okolie sa vyznačuje rodinne prívetivým prostredím a ponúka ideálne podmienky pre rodiny s deťmi.

Matiešky a základná škola sú obe dostupné pešo približne za 10 minút.

Infraštruktúra

V okruhu približne 5 km sa nachádza množstvo zariadení pre bežné denné potreby, medzi ktoré patria lekárne, supermarkety, všeobecní lekári, ako aj všetky školské typy (základná škola, nižšia stredná škola, stredná odborná, gymnázium a viaczložkové školy). Je tiež zabezpečené dobré napojenie na verejnú dopravu.

Doprava a dostupnosť

Mesto Trier je dostupné približne za 15 minút. Lokalita navyše ponúka vynikajúce napojenie pre dochádzajúcich do práce, najmä smerom na Luxembursko.

Mestská časť má veľmi dobré a zvyčajne bezproblémové spojenie s okolitými diaľnicami s trasami do Trieru, Koblenzu, Saarbrücken/Kaiserslautern a Luxemburska.

Dostupnosť verejnej hromadnej dopravy je zabezpečená mestskými autobusovými linkami; najbližšia zastávka je pešo vzdialená približne 5 minút. Navyše má Trier-Quint vlastné železničné pripojenie so spojením smerom na Trier a Koblenz.

Architektúra

Architektúra budovy je mimoriadne moderná a čiastočne vyplýva z geometrie pozemku, ktorá ovplyvnila tvarovanie stavebného objemu.

Konstrukcia

Drevená fasáda z vertikálne usporiadaných, surových borovičných dubov (Douglasia) vytvára na prvý pohľad dojem kompletnej drevenej konštrukcie. V skutočnosti ide však iba o drevené obloženie fasády. Drevená fasáda je mimoriadne odolná a trvácna a nevyžaduje maľbu.

Nosná konštrukcia budovy je realizovaná ako monolitická konštrukcia.

Vonkajšie múry a nosné vnútorné múry – okrem dreveného obloženia a tepelnej izolácie – pozostávajú z tehál a železobetónu, rovnako aj stropné konštrukcie, ktoré sú vyhotovené zo železobetónu.

Budova bola postavená bez podzemného podkrovia. Základy sa robia cez ohybovo tuhú základovú dosku. Spodná strana základovej dosky je vybavená tlakovo odolnou tepelnou izoláciou.

Technika budovy

Technické vybavenie v oblasti vykurovania, vetrania a sanitárnych zariadení zahŕňa modernú vykurovaciu sústavu vo forme solano-vodného tepelného čerpadla, ktoré rovnomerne rozvádza teplo do priestorov prostredníctvom efektívneho podlahového vykurovania. Ako doplnok je inštalovaná centrálna odvlhčovacia sústava, ktorá zabezpečuje nepretržitú výmenu vzduchu a príjemné vnútorné prostredie.

Centrálny ohrev teplej vody je zabezpečený prostredníctvom plynového kotla v kombinácii s prednostne zapojeným vysoko výkonným zásobníkom teplej vody.

Budova spĺňa energetický štandard A+ a najvyššie nároky na energetickú efektívnosť a udržateľnosť. Energetická náročnosť na konci je len 15,56 kWh/m²a.

Schodisko

Na schodisku bola položená podlaha z tmavého bazaltu. Spolu s kvalitnými dverami zo skutočného dubového masívu so vzhľadom na dymenú dubovú dreveninu tvorí ucelený, hodnotný celkový obraz s dlhodobým charakterom, ktorý poukazuje na celkovo nadštandardné vybavenie budovy.

Obytné priestory

Obytné priestory sú vybavené pravým dubovým parketom, ktorý osloví svojou prírodnou krásou, hodnotnosťou a trvácnosťou.

Kúpeľne

Všetky kúpeľne majú prístup k dennému svetlu a sú kvalitne vybavené. Ako štandardné vybavenie patrí každýkrát umývadlo, vaňa, sklená sprcha a ohrievač uterákov. Navyše je v každej kúpeľni predpokladaný pripojovací bod pre práčku; doplňkovo je možnosť umiestnenia sušičky bielizne. V kúpeľniach boli použité podlahové a obkladové materiály z pravého prírodného kameňa, ktoré zdôrazňujú nadštandardné vybavenie a kvalitu.

Okná a ochrana pred slnkom

Okná sú vyhotovené ako plastové s moderným trojsklom a spĺňajú vysoké požiadavky na tepelnoizoláciu, tesnosť a komfort bývania.

Na zabezpečenie účinného slnečného a oslepujúceho krytia, ako aj na zatienenie, sú nainštalované vonkajšie hliníkové žalúzie, ktoré umožňujú flexibilné nastavenie vstupu svetla a zároveň zlepšujú letnú tepelnú ochranu.

Vonku chodníky a zábradlia

Protispádové prvky pred oknami od podlahovej výšky sú vyrobené zo skla a svojou transparentnou formou sa harmonicky začleňujú do modernej architektúry budovy.

Úložné priestory namiesto pivnice

Byty disponujú dobre využiteľnými úložnými priestormi mimo budovy, ktoré slúžia ako náhrada za pivnicu.

Kúpna cena bytov a parkovacích miest

Celková kúpna cena je 1 850 000 eur. Tá sa skladá z 568 m² obytných priestorov s cenou 3 099 eur/m² (približne 1 760 000 eur) a šiestich parkovacích miest za 15 000 eur za miesto.

Súčasný nájomný výnos

Aktuálny ročný nájomný výnos sa pohybuje okolo 56 000 eur.

Podľa existujúcich nájomných zmlúv je dohodnuté každoročné zvyšovanie nájomného o 2 %. Regulácia nájomného pre bytové jednotky upadá pre byty 1 a 4 od roku 2033 a pre byty 2, 5, 6 a 7 od roku 2038.

Pozoruhodný potenciál zvyšovania nájmu

Po zániku regulácie nájomného je podľa § 558 Občianskeho zákonníka možné upravovať nájomné. Pri zohľadnení zákonnej stropnej hodnoty je možné zvýšiť nájomné do troch rokov až o 20 % na úroveň miestnej priemernej nájomnej ceny. Tým vyplýva značný strednodobý až dlhodobý potenciál zvyšovania nájmu.

Analýza nájomného výnosu a scenáre do roku 2050

Vývoj ročných nájomných výnosov (scenáre – rozpätie)

Po 10 rokoch: 71–87 tis. eur

Po 15 rokoch: 96–131 tis. eur

Po 20 rokoch: 129–146 tis. eur

Po 25 rokoch: 159–161 tis. eur

Priemerné ročné nájmy (scenáre – rozpätie)

Po 10 rokoch: 63–68 tis. eur

Po 15 rokoch: 71–83 tis. eur

Po 20 rokoch: 83–97 tis. eur

Po 25 rokoch: 95–109 tis. eur

Kumulatívne celkové nájomné výnosy (scenáre – rozpätie)

Po 10 rokoch: 633–679 tis. eur

Po 15 rokoch: 1,07–1,25 mil. eur

Po 20 rokoch: 1,66–1,94 mil. eur

Po 25 rokoch: 2,38–2,73 mil. eur

Definícia scenára

Scenár 1 (Existujúci / konzervatívny):

Pokračujúce zvyšovanie nájomného o 2 % ročne až do konca viazanosti.

Po zániku viazanosti alebo stupňovitých nájomných dohôd nasledujú postupné prispôsobenia nájomného podľa § 558 Občianskeho zákonníka so zohľadnením stropnej hodnoty až na úroveň miestnej priemernej nájomnej ceny.

Scenár 2 (Nové prenájmy / dynamický):

Takisto 2 % ročne až do konca viazanosti.

Po zániku viazanosti pri nových prenájmoch nastáva okamžité prispôsobenie na trhovú úroveň a následne postupné zvyšovanie nájomného podľa § 558 Občianskeho zákonníka so zohľadnením stropnej hodnoty až na úroveň miestnej priemernej nájomnej ceny.

Ukazovatele výnosnosti

Počiatočná výnosnosť je 3 %. So zohľadnením dlhodobého vývoja nájomného sa efektívny kúpna cenový faktor znižuje na približne 20. Tým pádom je obstarávacia cena z hľadiska čistých studených nájmov teoreticky refinancovaná približne po 20 rokoch. To zodpovedá dlhodobej hrubej výnosnosti približne 5 % a predstavuje v súčasnom trhovom prostredí solídnu a atraktívnu výnosnosť.

Záver

Nehnuteľnosť predstavuje udržateľnú kapitálovú investíciu s jasne identifikovateľným potenciálom zvyšovania nájmu. Najmä zánikom regulácie nájomného vzniká značný potenciál rastu hodnoty a výnosov.

Investícia je určená pre investorov s krátkodobým až dlhodobým investičným horizontom, ktorí hľadajú stabilnú, daňovo atraktívnu a rozvojovo flexibilnú investíciu do nehnuteľností.

Radi vám poskytneme ďalšie informácie na požiadanie.