Predaj bytu 1+1 • 17 m² bez realitkyWestliche Stadtmauer Straße 50 Erlangen Erlangen Bayern 91054

ZÁKLADNÉ ÚDAJE

Typ objektu: byt v poschodí

Ulica: Westliche Stadtmauer Str. 50

Mesto: 91054 Erlangen

Rok výstavby: 1957

Kúpna cena Bytu 1: 110.000,00 €

Kúpna cena Bytu 2: 110.000,00 € (už predaný)

Kúpna cena Bytu 3: 110.000,00 €

Kúpna cena Bytu 4: 115.000,00 € (už predaný)

DÔLEŽITÉ ÚDAJE

Osobový výťah: áno

Poschodie: prízemie

Základný nájom Bytu 1: 325,00 € mesačne

Základný nájom Bytu 2: 300,00 € mesačne (predaný)

Základný nájom Bytu 3: 295,00 € mesačne

Základný nájom Bytu 4: 300,00 € mesačne (predaný)

Správcovský poplatok Bytu 1: 172,00 € mesačne

Správcovský poplatok Bytu 2: 165,00 € mesačne (predaný)

Správcovský poplatok Bytu 3: 220,00 € mesačne

Správcovský poplatok Bytu 4: 163,00 € mesačne (predaný)

Modernizácia spoločných priestorov: 1997

Stav: veľmi udržiavaný

Energetický zdroj: plyn

Počet poschodí domu: 4

Čez nasledujúci odkaz v expozícii si môžete pozrieť všetky dokumenty k nehnuteľnosti. Venujte, prosím, pozornosť upozorneniu pre záujemcov o kúpu na predposlednej strane expozície:

Ponúkané byty sa nachádzajú vo veľmi udržiavanom celkovom stave. V uplynulých rokoch prebiehali pravidelné renovácie, takže jednotky boli neustále odovzdávané v atraktívnom a prenajímateľnom stave.

Sanitárne priestory: opakovane modernizované, sanitárne zariadenia boli postupne obnovené.

Steny a povrchy: po každej zmene nájomníka prebiehala odborná renovácia vrátane čerstvej maľby, takže byty boli vždy prezentované v modernom vzhľade.

Podlahové krytiny: všetky jednotky sú vybavené kvalitným hotovým parketom alebo laminátom, ktoré boli odborným spôsobom položené a udržiavané.

Toto neustále udržiavanie zabezpečuje dlhodobú ochranu hodnoty a minimalizuje okamžité náklady na údržbu pre investorov. Pre kapitálových investorov to znamená: žiadne hromadenie renovácií, solídna báza, okamžitá prenajímateľnosť – spojené s už uvedenou možnosťou výrazného zvýšenia nájomného poskytuje mimoriadne atraktívnu investíciu.

POPIS LOKALITY

Nehnuteľnosť sa nachádza v prvotriednej mestskej lokalite v Erlangene, na Westliche Stadtmauerstraße 50. Táto centrálná adresa spája mestský život, vynikajúcu dostupnosť a vysokú kvalitu lokality – faktory, ktoré sú mimoriadne dôležité ako pre osobných vlastníkov, tak aj pre kapitálových investorov.

Okolie a kvalita lokality

Prémiová poloha blízko centra: Ulica Westliche Stadtmauer leží na okraji historického starého mesta. Bezprostredná blízkosť k nákupným príležitostiam, gastronómii, kultúrnym a rekreačným aktivitám robí lokalitu rovnako atraktívnou pre jednotlivcov, páry aj pracujúcich.

Vysoký dopyt: Byty v centrálnych lokalitách, ako je táto, sú v Erlangene trvalo žiadané – či už na nájomnom trhu, alebo pri opätovnom predaji. Blízkosť k univerzite, klinikám a hlavnej pobočke Siemens zabezpečuje dlhodobý vysoký dopyt po bývaní.

Živosť a šarm: Historická stavebná hmota sa tu stretáva s modernou infraštruktúrou. Táto kombinácia robí štvrť mimoriadne príjemnou a zvyšuje atraktivitu pre dlhodobých nájomníkov.

Infraštruktúra a dostupnosť

Optimálna dostupnosť: Hlavná stanica Erlangen je dostupná pešo, autobusové linky prechádzajú v bezprostrednej blízkosti.

Krátke cesty v každodennom živote: Supermarkety, lekárne, kaviarne a reštaurácie sú priamo v okolí. Všetko, čo bežne potrebujete, sa dá vybaviť aj bez použitia auta.

Ekonomicky silná lokalita: Erlangen je považovaný za jedno z ekonomicky najsilnejších miest v Bavorsku. Zamestnávatelia ako Siemens, Friedrich-Alexander-Univerzita či Max-Planckove inštitúty zabezpečujú stabilný dopyt po bývaní.

Detailná analýza podľa bytu

Byt 1

• Podlahová plocha: 17 m²

• Aktuálny nájom (bez príplatkov): 325 € / mesiac

• Ročný nájom (bez príplatkov): 3.900 €

• Aktuálny nájom na m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5.400 € / rok

• Nový nájom na m² (mesačne): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²

• Ročný nárast potenciálu: +1.500 €

• Relatívny nárast: ≈38,5 %

Nájomník: mladá žena, 28 rokov, prenajatá od 05.01.2024

Hodnotenie / odporúčanie:

Byt 1 bol novoprenajatý až začiatkom roku 2024. Priama zvýšenie nájomného je zvyčajne možné až pri predĺžení zmluvy alebo podľa platných právnych predpisov (napr. výpovedné a zvýšovacie lehoty). Strategicky rozumné je pri nasledujúcom rokovaní so zmluvou zdôvodniť zvýšenie trhovým argumentom a prípadne ponúknuť drobné renovácie (napríklad novú podlahu, čerstvý náter), aby sa zvýšenie nájomného odôvodnilo a získal sa súhlas.

Byt 3

• Podlahová plocha: 14 m²

• Aktuálny nájom (bez príplatkov): 295 € / mesiac

• Ročný nájom (bez príplatkov): 3.540 €

• Aktuálny nájom na m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5.400 € / rok

• Nový nájom na m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²

• Ročný nárast: +1.860 €

• Relatívny nárast: ≈52,5 %

Nájomník: starší pán, fajčiar, 76 rokov, prenajatý od 01.05.2021

Hodnotenie / odporúčanie:

Pri dlhodobých, starších nájomníkoch je potrebná citlivosť. Priame prudké zvýšenia môžu vyvolať odpor. Odporúča sa individuálny a úctivý prístup, prípadne postupný model (napríklad postupné zvyšovanie nájomného počas 1–2 rokov) alebo ponuka stabilnejších zmluvných podmienok výmenou (napríklad dlhšia doba trvania zmluvy či drobné vylepšenia). Je potrebné zohľadniť sociálne aspekty aj právne podmienky.

Celkové údaje (Byt 1 + 3)

• Celková podlahová plocha: 31 m²

• Aktuálny mesačný nájom (bez príplatkov): 620 €

• Aktuálny ročný nájom (bez príplatkov): 7.440 €

Kúpna cena balíčka: 205.000 € za oba byty

Výnosový a nájomný potenciál

Celkový potenciálny nájom:

• 900 € mesačne

• 10.800 € ročný nájom (bez príplatkov)

Potenciál zvýšenia nájomného:

• Aktuálny ročný nájom: 7.440 €

• Potenciálny ročný nájom: 10.800 €

• Zvýšenie: +3.360 € ročne

• Relatívny nárast: ≈45 %

Osobitosť Bytu 3

Byt je v súčasnosti obývaný starším nájomníkom (76 rokov), ktorý je fajčiarom. V dôsledku toho je hodnota niektorých povrchov (najmä stien, stropov a prípadne podlahy) aktuálne znížená.

Po budúcej zmene nájomníka by sa preto mala počítať s renováciou.

Odhadované náklady na renováciu:

približne 7.500 € – 10.000 €

Táto investícia sa týka predovšetkým:

• maľárskych prác / odstránenia zvyškov nikotínu

• prípadnej obnovy podlahovej krytiny

• menších kozmetických opráv

Investičný argument / Zhrnutie

Oba byty je možné zakúpiť spoločne za 205.000 €, čo prináša pre kapitálových investorov niekoľko výhod:

• Atraktívna balíková cena v porovnaní s individuálnym predajom

• Okamžitý cashflow vďaka existujúcim nájomným zmluvám

• Výrazný potenciál zvýšenia nájomného približne o 50 %

• Potenciál zvýšenia hodnoty prostredníctvom renovácie Bytu 3

• Nízka administratívna záťaž, keďže obe jednotky sa nachádzajú v rovnakom objekte

Aj pri zohľadnení odhadovaných nákladov na renováciu Bytu 3 vyplýva veľmi zaujímavý potenciál výnosu a cashflow, najmä po prispôsobení nájomného miestnym trhovým podmienkam.

Perspektíva pre kapitálových investorov

Pre kapitálových investorov je adresa Westliche Stadtmauerstraße 50 neprekonateľná:

• Vysoký dopyt po nájomníkoch vďaka študentom, vedcom, dochádzajúcim pracovníkom a zamestnancom medzinárodných spoločností.

• Bezpečná prenajímateľnosť vďaka centrálnej polohe a vynikajúcej infraštruktúre – prázdne byty sú prakticky vylúčené.

• Stabilita hodnoty a potenciál na zvýšenie hodnoty: centrálnych lokalít v Erlangene je málo a sú nadmieru žiadané – jasná výhoda pre dlhodobú investíciu.

• Plánovateľnosť: centrálná poloha zabezpečuje neustále atraktívne výnosy a robí z nehnuteľnosti udržateľnú investíciu.

Kľúčové posolstvo pre investorov:

Bez potenciálu na zvýšenie výnosu – najmä v tejto centrálnych lokalite je dopyt vysoký; jeho realizácia vyžaduje obvyklé právne kroky a citlivú komunikáciu s nájomníkmi.

Upozornenie pre záujemcov o kúpu

Aby sme zabezpečili efektívny a transparentný priebeh pre všetkých zúčastnených, prosíme vás, aby ste pred prvou prehliadkou predložili aktuálne potvrdenie o financovaní od vašej banky. Týmto spôsobom zabezpečíme, že privedieme iba vážnych záujemcov o kúpu a umožníme vám bezproblémový proces prehliadky.

Ďakujeme vám za pochopenie a tešíme sa, že vám nehnuteľnosť budeme môcť osobne predstaviť.

Prehliadky sa konajú každý týždeň v stredu popoludní. Pri prvej žiadosti o kontakt nám, prosím, oznámte vaše možné termíny a uistite sa, že ste uviedli telefónne číslo a e-mailovú adresu.