Predaj kancelárie • 209 m² bez realitkyHaingasse 22, , Hesensko

OPIS OBJEKTU

Solídny výnos, pozitívny cash flow od prvého dňa a lokalita, ktorá si udržiava svoju hodnotu: toto prenajaté podlažie ambulancií v mestskom lekárskom centre priamo v centre Bad Homburgu ponúka investorom presne túto kombináciu.

Vaše výhody v skratke:

• Výnos 5,55 % (násobok 18,0) – čisté nájomné bez prevádzkových nákladov 40 800 € ročne

• Pozitívny cash flow od 1. dňa: pri 30 % vlastného kapitálu, úroku 4,0 % a splácaní istiny vo výške 2 % zostáva mesačný prebytok z nájomného približne 628 € – navyše si splácaním istiny vytvárate majetok vo výške približne 858 € mesačne

• Nájomca pôsobí v priestoroch viac ako 30 rokov: gastroenterologická odborná ambulancia, nájom nebol vypovedaný

• Indexované nájomné: od roku 2012 priemerný nárast nájomného približne o 2,5 % ročne – ochrana pred infláciou

• Vykurovací systém kompletne obnovený v roku 2025

• V cene sú zahrnuté 4 parkovacie miesta v hodnote približne 60 000 €

• Bez provízie – priamo od vlastníka

Objekt

Predáva sa celé podlažie ambulancií na 1. poschodí etablovaného mestského lekárskeho centra City-Ärztehaus na adrese Haingasse 20–22. Na prízemí budovy sa nachádza lekáreň a v budove pôsobí množstvo odborných a zubných ambulancií; všetky podlažia sú prístupné osobným výťahom.

Podlažie (približne 209 m²) pozostáva z dvoch samostatných nebytových jednotiek, ktoré boli v roku 2006 spojené do jednej priestrannej odbornej ambulancie: recepcia, čakáreň, 6 vyšetrovacích a funkčných miestností (endoskopia, proktológia, sonografia, lekárske ordinácie), hygienická/dezinfekčná miestnosť, miestnosť pre personál, šatňa, 5 toaliet, ako aj vlastný sklad a kotolňa. Súčasťou sú 4 parkovacie miesta pre osobné vozidlá (osobitné užívacie práva), z toho jedno na spodnom parkovacom podlaží.

Nájomný vzťah

- Nájomca: združená ambulancia gastroenterológie a koloproktológie, ktorá v tejto lokalite pôsobí viac ako 30 rokov

- Čisté nájomné bez prevádzkových nákladov 3 400 € mesačne (od 1. 1. 2026 vrátane parkovacích miest) plus preddavok na vedľajšie náklady vo výške 640 €

- Nájom nebol vypovedaný, nájomná zmluva bola naposledy predĺžená do 31. 12. 2031

- Doložka o zachovaní hodnoty (index spotrebiteľských cien), každoročná úprava k 1. 1., naposledy k 1. 1. 2026

- Kozmetické opravy, ako aj údržbu vykurovania a klimatizácie znáša nájomca

Čo zahŕňa kúpna cena

- 4 parkovacie miesta: miesta v podzemných garážach sa v centre Bad Homburgu ponúkajú za 25 000 až 28 000 €. Započítaná je len suma 15 000 € za jedno miesto, spolu 60 000 €.

- Zostávajúcich 675 000 € pripadá na priestory ambulancie, čo predstavuje približne 3 230 €/m² – menej ako ponukové ceny menších ambulantných a kancelárskych jednotiek v Bad Homburgu (približne 3 400 – 4 000 €/m²).

- Investície sú už realizované: vykurovací systém vrátane dymovodov bol v roku 2025 kompletne obnovený za päťcifernú sumu, klimatizačný a ventilačný systém Mitsubishi bol v roku 2025 opravený.

- Primerané nájomné približne 15 €/m² (podiel pripadajúci na ambulanciu) – ponukové nájomné v centre mesta dosahuje až 17,50 €/m².

- Bez provízie: úspora približne 43 700 € v porovnaní s províziou kupujúceho vo výške 5,95 % vrátane DPH.

- Flexibilita pri neskoršom predaji: dve samostatné nebytové jednotky s vlastnými listami vlastníctva.

VYBAVENIE

- Osobný výťah, schodisko, lekáreň na prízemí

- Vykurovací systém kompletne obnovený v roku 2025: plynový kondenzačný kotol vrátane dymovodov, spalinovej klapky a odlučovača kalu; plynové potrubie bolo skontrolované

- Klimatizačný a ventilačný systém opravený odbornou firmou v roku 2025 (ventilátorové motory boli vymenené)

- Funkčné dispozičné riešenie ambulancie so samostatnou hygienickou/dezinfekčnou miestnosťou

- Vlastný sklad a kotolňa

- 4 parkovacie miesta: 3 v hornej parkovacej časti, 1 na spodnom parkovacom podlaží

- Dodatočné právo užívať približne 9 m² spoločných priestorov (na základe rozhodnutia vlastníkov)

Trvalá hodnota v špičkovej lokalite: Bad Homburg vor der Höhe patrí medzi najprestížnejšie adresy v regióne Rýn-Mohan – je kúpeľným mestom, okresným mestom okresu Hochtaunuskreis a sídlom zdravotníckeho koncernu Fresenius. Okres Hochtaunuskreis dosahuje index kúpnej sily 128,2, vďaka čomu patrí medzi štyri okresy s najvyššou kúpnou silou v Nemecku (na porovnanie: Hesensko 102,4, Nemecko 100; NIQ 2026).

Budova na adrese Haingasse 22 sa nachádza pri Kaiser-Friedrich-Promenade v srdci mesta. Pešia zóna Louisenstraße, kúpeľný park, kúpeľný dom, zámok a historické centrum sú dostupné pešo; kliniky, ako sú Paul-Ehrlich-Klinik a Wicker-Klinik, sa nachádzajú v bezprostrednom susedstve.

Do Frankfurtu sa cez diaľničnú križovatku Bad Homburger Kreuz (A5/A661) dostanete približne za 15 minút a na letisko približne za 20 minút. Spojenie s Frankfurtom zabezpečujú linky S5 a U2; predĺženie linky U2 až k železničnej stanici Bad Homburg je vo výstavbe od decembra 2025.

Plánovacia oblasť Rýn-Mohan podlieha v prípade odborných internistov obmedzeniam pri udeľovaní povolení (KV Hessen, 04/2026). Nové ambulancie poskytujúce starostlivosť hradenú zo zákonného zdravotného poistenia vznikajú len zriedka – etablované ambulancie v zavedených lokalitách preto zostávajú žiadané.

Predaj priamo vlastníkom – bez provízie pre kupujúceho. Predaj aktív (asset deal); po dohode je možný aj predaj obchodného podielu (share deal).

Po zaslaní dopytu vám radi poskytneme podrobný prospekt s údajmi z nájomnej zmluvy, výpočtom výnosnosti a príkladom financovania.

Prosíme o diskrétnosť: v ambulancii prebieha bežná prevádzka s pacientmi. Obhliadky si dohodnite výlučne prostredníctvom vlastníka; uskutočnia sa po predložení potvrdenia o financovaní alebo dokladu o vlastnom kapitále. Ambulanciu, prosím, nenavštevujte bez predchádzajúceho ohlásenia.