Predaj domu • 630 m² bez realitkyReichswaldstraße 29–31 Kaiserslautern Kaiserslautern Rheinland-Pfalz 67663

Bez provízie priamo od vlastníkov: bytový dom s ôsmimi bytmi a piatimi garážami v širšom centre Kaiserslauternu, Reichswaldstraße 29–31. Tri byty budú pri odovzdaní voľné, existujúce nájomné zmluvy ponúkajú rezervu na zvýšenie nájomného a v suteréne sa nachádza priestor na vybudovanie deviateho bytu.

DOM

Dom postavili naši starí rodičia a od svojho vzniku v polovici 50. rokov 20. storočia je vo vlastníctve rodiny. V ďalších dvoch etapách výstavby sa rozšíril na dnešnú veľkosť. Dve popisné čísla so spoločným schodiskom, štyri plnohodnotné nadzemné podlažia nad suterénom a pivničnými priestormi, pozemok s rozlohou 645 m² na dvoch parcelách.

Osem bytov s rozlohou od 65 do 96 m², spolu 630 m² obytnej plochy. Sedem bytov má 3 izby, kuchyňu a kúpeľňu. Byt na 3. poschodí vľavo má 2 izby s veľkou obytnou kuchyňou. Štyri byty majú mimoriadne veľkú obývaciu izbu, šesť bytov má balkón alebo terasu na slnečnej južnej strane, kam svieti slnko po celý deň.

ROČNÉ NÁJOMNÉ SA ZVÝŠI V TROCH OBLASTIACH

1. Tri voľné byty s celkovou rozlohou 251 m² a jednu garáž môžete nanovo prenajať podľa vlastných predstáv. Pri cieľovom nájomnom 10,50 €/m² prinesú dodatočné ročné nájomné vo výške 32 226 €.

2. V suteréne sa nachádza približne 110 m², ktoré možno prestavať na ďalší byt. Ide o potenciál nového bytu v širšom centre mesta.

3. Rezerva na zvýšenie nájomného v existujúcich zmluvách. Štyri z piatich existujúcich zmlúv majú nájomné od 4,81 do 7,73 €/m², teda pod cieľovou úrovňou 10,50 €/m². Toto nájomné môžete postupne zvyšovať v medziach zákonom povoleného zvyšovania nájomného a pri zmene nájomníkov.

Úroveň nájomného je potvrdená trhom: v auguste 2026 sme v dome nanovo prenajali jeden byt za 10,48 €/m². Na náš inzerát reagovalo za menej než dva týždne 94 záujemcov a už z prvých troch účastníkov obhliadky chceli dvaja byt prenajať.

Pri väčšine nehnuteľností s potenciálom zvýšenia hodnoty závisí tento potenciál od budúcich zmien nájomníkov. Tu ho môžete začať využívať už odo dňa odovzdania.

NÁJOMNÉ VZŤAHY

Všetkých päť nájomných vzťahov je uzatvorených na dobu neurčitú, bez stupňovitého alebo indexovaného nájomného. Nedoplatky na nájomnom neexistujú a nájomné vzťahy už roky prebiehajú bez problémov. Všetky nájomné zmluvy sú k dispozícii v úplnom znení a podpísané.

Centrum Kaiserslauternu: dopravne výhodná poloha medzi centrom mesta a priemyselno-obchodnou zónou. Dom sa nachádza na ulici Reichswaldstraße, približne 300 m od Lothringer Eck, dôležitého uzla cestnej a verejnej dopravy.

DÔLEŽITÉ VZDIALENOSTI

• Centrum mesta (pešia zóna, nákupné centrum): približne 1,7 km

• Westpfalz-Klinikum (zamestnávateľ zdravotníckeho personálu a lekárov): približne 1,3 km

• Priemyselno-obchodná zóna Merkurstraße: približne 900 m

• RPTU Kaiserslautern (univerzita), dobre dostupná cez Rauschenweg/Theodor-Heuss-Straße: približne 3,2 km

• Prírodná rezervácia Vogelwoog/Blechhammerweiher: približne 900 m

DOPRAVA A PARKOVANIE

Diaľnice A6 a A63 sú dostupné v priebehu niekoľkých minút. Autobusové zastávky sú vzdialené 250 m a železničná zastávka Kennelgarten 600 m. Okrem toho je na ulici Reichswaldstraße a na bočnej spojovacej ulici približne 10 bezplatných parkovacích miest.

VŠETKO NA KAŽDODENNÉ POTREBY V PEŠEJ DOSTUPNOSTI (200 AŽ 750 M)

LIDL, Kaufland, dve lekárne, dvaja všeobecní lekári, dve pekárne, dve mäsiarstva, niekoľko reštaurácií, fitnescentrum, dve čerpacie stanice s obchodom a balíkové automaty. Materská škola a školy sú takisto dostupné pešo.

BLÍZKO CENTRA, NO BEZ STIESNENEJ ZÁSTAVBY

Dom nie je zo všetkých strán obklopený hustou susednou zástavbou. Z mnohých okien sa ponúka výhľad na zeleň alebo ničím nerušený výhľad na mesto.

DOPYT

Dopyt v tejto lokalite zabezpečujú zamestnanci kliniky Westpfalz-Klinikum a neďalekej priemyselno-obchodnej zóny, ako aj približne 14 000 študentov RPTU a Hochschule Kaiserslautern. Pre vás to znamená nízke riziko neobsadenosti, možnosť slobodne si vyberať medzi záujemcami a priestor pri stanovovaní ceny.

VYKUROVANIE

Decentralizované: každý byt má vlastný plynový kotol na vykurovanie a ohrev vody. Každý nájomník si zabezpečuje dodávku plynu sám, takže odpadá vyúčtovanie nákladov na vykurovanie.

UŽ ZREALIZOVANÉ INVESTÍCIE

• 3. poschodie vľavo: kompletná rekonštrukcia v roku 2022 za približne 40 000 € vrátane kompletne nanovo vybudovanej kúpeľne

• Pitná voda: mestský dodávateľ energií v roku 2024 nanovo položil prívod od ulice až do pivnice vrátane vodomerov

• Prízemie vľavo a prízemie vpravo: v každom byte nový plynový kotol z roku 2022

TRI VOĽNÉ BYTY

Pri troch voľných bytoch sa môžete sami rozhodnúť, či ich prenajmete s minimálnymi nákladmi, alebo kvalitnejším vybavením dosiahnete vyššie nájomné.

• Prízemie vľavo, 96 m²: samotný byt má približne 81 m², k tomu krytú južnú terasu s rozlohou približne 30 m² a rohový balkón orientovaný na sever a východ. Nový plynový kotol z roku 2022.

• Prízemie vpravo, 90 m²: dispozične najlepšie vybavený byt v dome. Drevené podlahy na chodbe a v troch izbách, veľká vstavaná kuchyňa, komora na potraviny s oknom, komora na upratovacie potreby, južná terasa s rozlohou približne 7 m² a nový plynový kotol z roku 2022. Voľná garáž susedí s terasou a možno ju prenajať spolu s bytom.

• 3. poschodie vpravo, 65 m²: steny, dvere, elektroinštalácia a rolety sú hotové, nové radiátory sú dodané. Zostáva namontovať radiátory a položiť podlahovú krytinu v troch izbách, takže o podlahe a vybavení môžete rozhodnúť sami.

GARÁŽE

Päť garáží s bránami smerujúcimi na ulicu Heustraße, z toho štyri s priamym prístupom do vnútorného dvora. Štyri sú prenajaté, jedna je voľná.

PRIESTOR NA PRESTAVBU V SUTERÉNE

Približne 110 m² súvislej plochy pod prízemím domu č. 29, ktorá sa celé desaťročia využívala na podnikateľské účely. Vlastný veľký vstup so vstupnou miestnosťou z ulice Reichswaldstraße, ďalšie dva vstupy, niekoľko veľkých okien a plná výška stropu. K dispozícii sú kuchynské prípojky, plynový kotol a prípojky na trojfázový elektrický prúd. Vytvorením nového dverného otvoru môže budúci suterénny byt ako jediný byt v dome získať priamy prístup do dvora a záhrady.

ROČNÉ NÁJOMNÉ A KÚPNA CENA

Všetky sumy predstavujú čisté nájomné bez prevádzkových nákladov.

Aktuálne ročné nájomné: 33 702 € (prenajatých 5 bytov a 4 garáže)

Cieľové ročné nájomné a hrubý výnos z kúpnej ceny:

• pri plnej obsadenosti: 65 928 €, násobok 18,2, výnos 5,5 %

• pri plnej obsadenosti za trhové nájomné: 81 780 €, výnos 6,8 %

• dodatočne s prestavaným suterénom: 95 640 €, výnos 8,0 %

Cieľové nájomné vychádza zo sumy 10,50 €/m² obytnej plochy a 50 € mesačne za voľnú garáž. Investície nie sú zohľadnené.

Kúpnu cenu sme vypočítali na základe plnej obsadenosti. Zvýšenie nájomného v starších zmluvách ani suterén nie sú zahrnuté v cene, takže za tento potenciál neplatíte vopred. Kúpna cena za m² obytnej plochy je približne 1 905 €. V porovnaní s ponukou realitného makléra s bežnou províziou kupujúceho vo výške 3,57 % ušetríte približne 42 840 €.

PREVÁDZKOVÉ NÁKLADY

Prenositeľné prevádzkové náklady za rok 2025: 8 076,81 €, čo predstavuje 1,10 €/m² mesačne. Vykurovanie a ohrev vody nie sú zahrnuté, pretože každý nájomník si zabezpečuje dodávku plynu sám. Neexistujú žiadne zmluvy so správcom ani zmluvy o údržbe, ktoré by vás zaväzovali.

ENERGETICKÁ HOSPODÁRNOSŤ

Energetické certifikáty založené na vypočítanej potrebe energie z 3. 9. 2026, platné do 2. 9. 2036. Č. 29: potreba konečnej energie 383,3 kWh/(m²·rok), č. 31: 380,1 kWh/(m²·rok), zemný plyn, trieda H, rok výstavby podľa certifikátu 1955. V roku 2008 sa nameralo iba 138,9 kWh/(m²·rok), teda približne tretina vypočítanej hodnoty uvedenej v energetických certifikátoch. Tie pracujú s normovanou modelovou domácnosťou a konzervatívnymi štandardnými hodnotami.

PREDAJ

Predávame sami, bez realitného makléra: bez provízie a s priamym kontaktom na ľudí, ktorí dom poznajú celé desaťročia. Individuálne obhliadky po dohode. Podrobný prospekt so všetkými údajmi vám radi zašleme na požiadanie.