Predaj domu 7+1 • 158 m² bez realitkyHauptstraße 37, , Durínsko

Byt a práca na jednej adrese – 189 000 €, bez provízie od vlastníka.

Tento obytný a obchodný dom v centre mesta Steinbach-Hallenberg je po generácie vo vlastníctve rodiny. V prednej časti sa nachádza obchod s výkladnou orientovanou na hlavnú ulicu, nad ním veľký byt na jednej úrovni, vzadu vnútorné nádvorie s dvojitou garážou, tradičnou stodolou vo štýle fachwerk a záhradou, ktorá sa na parcele 1 030 m² rozprestiera až tam, kde sa z mesta naskytáva výhľad na Kirchberg.

PLOCHY

• Poschodie: Byt o rozlohe 121,7 m² na rovine – 5 izieb, kuchyňa, kúpeľňa, spiža. Dve obývacie miestnosti orientované k ulici sú spojené posuvnými dverami a ohrievané kachľovým pecou, ktorá sa zapáli z chodby. Dve izby v nadstavbe nad stodolou slúžia ako spálne.

• Prízemie: Obchod s rozlohou 81,6 m² – predajňa s výkladnou voči frekventovanej ulici a vlastným vstupom, prídavná miestnosť s možnosťou prania a veľký sklad s dvojkrídlovými dverami vedúcimi na dvor (tretia garáž).

• Prízemie: Ďalšie dve miestnosti s WC (36,3 m²), dnes využívané ako obytný priestor. Za schodiskom v hale sa nachádza bývalý vnútorný vstup do obchodu, dnes obložený drevenou stenou – dvere však zostávajú. Po ich opätovnom otvorení budú obchod a priestory v prízemí spojené: spolu približne 118 m² komerčného priestoru, vhodného napríklad pre kanceláriu alebo ambulanciu.

• Vnútorné nádvorie s dvojitou garážou (26 m², dve brány, dielenský kút), do ktorého je priamy prístup cez dvor. Spolu so skladišťom v dome je potenciálne možné urobiť tri garáže.

• Rámová stodola a nevyužitý podkrovný priestor rozdelený do dvoch úrovní: spolu okolo 200 m² rezervy na ďalšiu výstavbu či rekonštrukciu.

• Parcela 1 030 m² v jadrovom území s ovocnými strommi, trávnikom a terasou, bez poplatkov za prípojné práce.

ČÍSLA

Približne 240 m² obytných a komerčných priestorov za 189 000 € – to predstavuje približne 790 € za meter štvorcový, pričom priemer pre domy v obci je okolo 1 020 €/m². Predaj bez provízie priamo od vlastníka – oproti ponukám cez makléra ušetríte približne 6 700 € nákupnej provízie.

Všetky priestory sú voľné a okamžite k dispozícii. Vypočítané ako investícia so zohľadnením miestnych priemerných, ale nižších nájomných cien:

– Byt v poschodí, 121,7 m² × 5,50 €/m²: 8 031 € ročne

– Priestory v prízemí, 36,3 m² × 5,50 €/m²: 2 396 € ročne

– Obchod vrátane skladu, 81,6 m² × 4,50 €/m²: 4 406 € ročne

– Dvojgaráž, 2 parkovacie miesta × 30 € mesačne: 720 € ročne

Spolu to predstavuje približne 15 550 € ročného hrubého výnosu – zodpovedá to približne 8,2 % brutto z ponukovej ceny. Ak si obchod využijete sami, prenájmom bytu si financujete značnú časť investície.

Nájomné hodnoty sú odvodené z kalkulácií na základe verejne dostupných porovnateľných údajov a nepredstavujú záruku, že sa tieto sumy skutočne dosiahnu.

DANJOVÁ VÝHODA V OBNOVOVOM ÚZEMÍ

Dom sa nachádza v obnovovom území mesta Steinbach-Hallenberg. Na modernizačné náklady sa tu uplatňujú zvýšené daňové odpisy – podľa § 7h zákona o dani z príjmov pri prenájme, alebo podľa § 10f zákona o dani z príjmov pri vlastnom využití. Podmienkou je, aby boli opatrenia ešte pred začiatkom stavebných prác schválené mestom; podrobnosti si najlepšie prekonzultujete so svojím daňovým poradcom.

Priamo v centre mesta Steinbach-Hallenberg, priamo na hlavnej ulici – s veľmi dobrou viditeľnosťou a prítokom chodcov pre obchod. V obci sa nachádzajú pekáre, obchody, lekári, banky, materská škola a škola.

Steinbach-Hallenberg sa nachádza v Thüringijskom lese pri známej ceste Rennsteig. Oberhof je v blízkosti, Schmalkalden a Zella-Mehlis sú dostupné za pár minút. Ceny sú tu výrazne nižšie ako v Schmalkalden a Suhl – za cenu mestského bytu tam získate približne 240 m² využiteľného priestoru, 1 030 m² parcely a tri garáže.

Stavebno-právne: jadrové územie (MK), otvorená stavebná forma, pozemok pripravený na výstavbu, v obnovovom území mesta.

STAV – OTVORENE POVEDANÉ

Dom je obývateľný a vykurovaný: plynové ústredné kúrenie s Vaillant kombinovanou kotolňou (inštalovaná v roku 2012, vrátane ohrevu teplej vody) a radiátormi vo všetkých poschodiach, doplnené kachľovou pecou na hornom poschodí. Strecha prednej časti domu bola začiatkom 90. rokov čiastočne zrekonštruovaná (bednenie, podkladová fólia, tehly). Približne polovica okien je izolačne dvojsklená, zvyšok sú rámové alebo kombinované okná. Suterén je suchý.

Rezerva na modernizáciu: Kúpeľňa má približne 3 m², je malá a už pôsobí zastaralo – je možné ju zväčšiť, napríklad pripojením časti priľahlej kuchyne alebo obývacej izby. Kuchyňa pochádza z 90. rokov, elektroinštalácia väčšinou z obdobia okolo roku 1980 a v strednodobom horizonte potrebuje obnovu, pričom fasáda by nebola na škodu po čistení. To všetko je zahrnuté v cene – nastahujete sa a postupne rekonštruujete podľa vlastného tempa.

Prehľad vybavenia: vstavaná kuchyňa, kachľová pec, spiža, hosťovský WC v prízemí, suchý suterén, záhrada s terasou, stodola, dvojgaráž s dielenským kútom, sklad s bránou od dvora.

ENERGIA A PODPORA PRE RODINY

Energetický štítok (potrebový) uvádza pre rok výstavby okolo 1900 triedu H – ide o vypočítanú hodnotu podľa normy, nie o skutočnú spotrebu. Práve toto hodnotenie otvára prístup do programu KfW 308 "Jung kauft Alt": rodiny s deťmi do 18 rokov a s ročným zdaniteľným rodinným príjmom až do 90 000 € (plus 10 000 € za každé ďalšie dieťa) môžu získať úver za zvýhodnenú úrokovú sadzbu od 140 000 € (pri jednom dieťati) až do 180 000 € (pri troch a viacerých deťoch). Výmennou podmienkou je, že dom bude do 54 mesiacov energeticky zrekonštruovaný – ako takzvaný Efektívny dom 85 EE alebo prostredníctvom stanovených jednotlivých opatrení. Energetický poradca už v štítku uviedol vhodné opatrenia. Obráťte sa na svoju banku – energetický štítok a zoznam opatrení vám radi poskytneme.

POSTUP

Žiadosti zasielajte prosím výlučne e-mailom do 25. októbra 2026. Následne obdržíte podrobný expozit so pôdorysmi, rozpisom plôch, energetickým štítkom a odôvodnením ceny. Prehliadka prebehne po uzávierke žiadostí na spoločnom termíne, podrobnosti obdržíte spolu s expozitom. Prosím, v krátkosti uveďte, kto ste, ako plánujete objekt využívať a aké máte zabezpečenie financovania.

Predaj bez provízie priamo od vlastníka. Podľa katastra som jediným vlastníkom a som pripravený na notársky zápis.

Energetický štítok: Potrebový štítok od 24.09.2026, platný do 23.09.2036, konečná energetická spotreba 442,7 kWh/(m²·rok), energetická trieda H, hlavným zdrojom energie je zemný plyn, rok výstavby 1900, zdroj tepla 2012.

Predaj je ako vidieť – nábytok zobrazený na fotografiách ostáva v dome a je prevedený bez dodatočnej odmeny; predávajúci nevyprázdňuje priestor.

Všetky údaje sú uvedené podľa najlepších dostupných informácií, rozmery sú približné podľa ručného merania. Cena je odvodená z materiálovej a výnosovej hodnoty – podrobný výpočet vám rád ukážem.

Prosím, žiadne ponuky od maklérov.