Predaj bytu 3+1 • 69 m² bez realitkyRobertstraße 58 Dortmund Mitte Nordrhein-Westfalen 44145

Na adrese Robertstraße 58 v Dortmunde je na predaj tento svetlý 3-izbový vlastnícky byt s rozlohou približne 68 m². Byt je prázdny, prechádza rekonštrukciou a bude odovzdaný s čerstvo položenou vinylovou podlahou – kto chce sťahovať, sťahuje; kto chce byt prenajímať, môže začať prenajímať už od prvého dňa. Nebudete čakať na zmenu nájomcu, ani tu žiadne staré záväzky z existujúceho nájomného vzťahu.

Pôdorys sa skladá z troch izieb, kuchyne a kúpeľne. Vďaka množstvu okien je celý byt počas celého dňa prekvapený prirodzeným svetlom. Výnimočné sú dve balkóny bzw. lojzie, prístupné z kuchyne aj z ďalších izieb: Dodávajú bytu vonkajší priestor na dvoch stranách, čo je v tejto veľkosti a cenovej kategórii zriedkavosť (presné rozdelenie miestností nájdete v priloženom pôdoryse). Ku bytu patrí aj vlastný pivničný priestor, ktorý ponúka ďalšie úložné možnosti.

V budove bola plynová ústredná kúrenárska sústava kompletne obnovená nami. To nie je pre kupujúceho len komfortom, ale aj zárukou istoty plánovania: Jedna z najväčších pozícií rekonštrukcie, ktoré budú v nadchádzajúcich rokoch v bytových domoch tohto obdobia aktuálna, je už vyriešená a zahrnutá v kúpnej cene – technicky ste tu na najnovšej úrovni.

Pre bývajúcich je to rekonštruovaný, okamžite nadobúdateľný byt s dvoma balkónmi za cenu, pri ktorej v Dortmunde už takmer nezostávajú žiadne alternatívy novostavieb. Pre investorov ide o jednotku, ktorá sa pri realistickom nájme takmer sama financuje.

Predaj prebieha bez provízie priamo od vlastníka – ušetríte si tak dodatočný poplatok makléra.

Pre investorov príklad výpočtu:

Kúpna cena: 145 000 €

Príslušné náklady pri kúpe: 11 500 €

Celková investícia: 156 500 €

Vlastné imanie: 35 000 €

Úver: 121 500 €

Úrok 4,3 % p.a.: 435,38 € / mesiac

Splátka istiny 1,5 % p.a.: 151,88 € / mesiac

Celková anuíta: 587,25 € / mesiac

Nájomné (9,50 €/m² x 68,33 m²): 649,14 € / mesiac

Cashflow pred zdanením: cca +62 € / mesiac

Daňový efekt (príklad pri 42 % daňovej sadzbe):

Odpisy (AfA) pri preukázanej zostávajúcej životnosti 20 rokov = 5 % p.a. z podielu na budove (predpokladáme 80 % = 116 000 €) = 5 800 € / rok.

Nájom 7 790 € - Úroky 5 225 € - Odpisy 5 800 € = daňová výhoda 3 235 € / rok

Daňová úspora: cca 1 360 € / rok = cca 113 € / mesiac

Cashflow po zdanení: cca +175 € / mesiac

Nájomca platí financovanie a splátky vo výške približne 1 800 € / rok, čím si buduje majetok.

Hrubá nájomná výnosnosť: 5,5 % plus zhodnotenie

Predpokladaný vývoj hodnoty pri 2 % p.a.:

Po 5 rokoch: cca 160 100 €

Po 10 rokoch: cca 176 750 €

Predaj po 10 rokoch (oslobodený od dane podľa § 23 EStG):

Predajná cena cca 176 750 € - zostávajúci dlh cca 99 300 € - vlastné imanie 35 000 € = daňovo oslobodený zisk cca 42 450 €

Plus cashflow po zdanení za 10 rokov: cca 21 000 €

Celkový výnos na vlastné imanie 35 000 €: cca 63 450 € (približne 11 % p.a.)

Príklad výpočtu je bez záruky.

Byt sa nachádza na Robertstraße, v centre Dortmundu – centrálne a s vynikajúcou dopravnou dostupnosťou. Okolie sa vyznačuje vyspelou mestskou infraštruktúrou: supermarkety, lekárne, ordinácie a reštaurácie sú dostupné pešo, Hoeschpark so športovými a zelenými plochami je doslova pred dverami.

Dopravné spojenie s mestskou hromadnou dopravou je excelentné. Zastávky sa nachádzajú v bezprostrednom okolí a spájajú vás za pár minút s centrum Dortmundu a hlavným nádražím. Aj cesty B1, A40 a A45 sú dostupné v priebehu niekoľkých minút – čo predstavuje jasnú výhodu pre dochádzajúcich do práce.

Napriek centrálnej polohe zabezpečujú obe lojzie príjemnú vzdialenosť od mestského ruchu – kúsok pokoja priamo uprostred mesta. Pre investorov je ďalším plusom, že táto časť Dortmundu patrí medzi mestské časti so stabilnou dopytom po nájmoch: Byty tejto veľkosti sa tu vždy veľmi rýchlo prenajímajú.

Byt bude odovzdaný po rekonštrukcii: Všetky obytné miestnosti dostanú novú vinylovú podlahu v modernom dizajne, steny budú čerstvo natreté. Kúpeľňa je obložená dlažbou a vybavená sprchou bzw. vaňou. Kuchyňa ponúka dostatok priestoru pre vlastnú zabudovanú linku a má priamy prístup na jeden z dvoch balkónov.

Kúrenie zabezpečuje v byte kompletne obnovená plynová ústredná kúrenárska sústava – technicky na najnovšej úrovni, s nízkymi spotrebnými nákladmi. Okná sú dvojsklové, rolety zabezpečujú zatienenie a dodatočnú tepelnú ochranu.

K bytu patrí aj vlastná pivnica. Odovzdanie prebieha v stave "už zbierané" a byt je nadobúdateľný.

Predaj prebieha bez provízie priamo od vlastníka.

Notárske overenie je možné v krátkom čase, termín odovzdania je flexibilne dohodnuteľný.

Byt je prázdny a je možné ho kedykoľvek obhliadnuť.

Všetky údaje sú bez záruky; východiskom sú dokumenty, ktoré máme k dispozícii. Príklad výpočtu slúži len na orientáciu a nenahrádza žiadne daňové poradenstvo.