Predaj bytu 1+1 • 17 m² bez realitkyWestliche Stadtmauer Straße 50 Erlangen Erlangen Bayern 91054

GRUNDNÉ ÚDAJE

Druh objektu: Byt v poschodí

Ulica: Westliche Stadtmauer Str. 50

Mesto: 91054 Erlangen

Rok výstavby: 1957

Kúpna cena Apt. 1: 110.000,00 €

Kúpna cena Apt. 2: 110.000,00 € (už predaný)

Kúpna cena Apt. 3: 110.000,00 €

Kúpna cena Apt. 4: 115.000,00 € (už predaný)

DÔLEŽITÉ ÚDAJE

Osobný výťah: áno

Poschodie: prízemie

Základné nájomné Apt. 1: 325,00 € mesačne

Základné nájomné Apt. 2: 300,00 € mesačne (predaný)

Základné nájomné Apt. 3: 295,00 € mesačne

Základné nájomné Apt. 4: 300,00 € mesačne (predaný)

Spoluvlastnícke poplatky Apt. 1: 172,00 € mesačne

Spoluvlastnícke poplatky Apt. 2: 165,00 € mesačne (predaný)

Spoluvlastnícke poplatky Apt. 3: 220,00 € mesačne

Spoluvlastnícke poplatky Apt. 4: 163,00 € mesačne (predaný)

Modernizácia spoločných častí: 1997

Stav: veľmi udržiavaný

Zdroj energie: plyn

Počet podlaží domu: 4

Prostredníctvom nasledujúceho odkazu v exposé si môžete prezrieť všetky dokumenty týkajúce sa objektu. Prosím, vezmite na vedomie upozornenie pre záujemcov o kúpu na predposlednej strane exposé:

Ponúkané apartmány sa nachádzajú vo veľmi udržiavanom celkovom stave. V uplynulých rokoch prebiehali pravidelné rekonštrukcie, takže jednotky boli vždy odovzdané v príťažlivom a prenajímateľnom stave.

Sanitárne priestory: opakovane modernizované, sanitárne zariadenia boli postupne obmieňané.

Steny a povrchy: po každej zmene nájomníka prebehla odborná rekonštrukcia vrátane nového náteru, takže apartmány boli vždy prezentované v súlade s moderným vzhľadom.

Podlahové krytiny: všetky jednotky sú vybavené kvalitnou hotovou parketovou alebo laminátovou podlahou, odborným spôsobom položenou a v udržiavanom stave.

Tento kontinuálny údržbový režim zaisťuje dlhodobé udržanie hodnoty a minimalizuje okamžité náklady na údržbu pre investorov. Pre investorov to znamená: žiadne oneskorené rekonštrukcie, solídna základňa, okamžitá prenajímateľnosť – v kombinácii s už naznačeným potenciálom výrazného zvýšenia nájomného je toto mimoriadne atraktívna investícia.

POPIS LOKALITY

Nehnuteľnosť sa nachádza v prémiovej centrálnej lokalite Erlangenu, na Westliche Stadtmauerstraße 50. Táto centrálna adresa spája mestský život, vynikajúcu dostupnosť a vysokú kvalitu lokality – faktory, ktoré majú zásadný význam pre vlastníkov aj investorov.

Okolie a kvalita lokality

Prémiová lokalita v blízkosti centra: Westliche Stadtmauerstraße sa nachádza na okraji historického centra. Priama blízkosť k nákupným možnostiam, gastronómii, kultúrnym a rekreačným zariadeniam robí túto lokalitu atraktívnou pre jednotlivcov, páry a pracujúcich.

Vysoký dopyt: Byty v centrálnych lokalitách, ako je táto, sú v Erlangene trvalo žiadané – ako na nájomnom trhu, tak pri opätovnom predaji. Blízkosť k univerzite, klinikám a sídlu Siemensu zabezpečuje dlhodobý dopyt po bytovom priestore.

Živosť a šarm: Historická stavebná hmota sa tu stretáva s modernou infraštruktúrou. Táto zmes robí štvrť mimoriadne príjemnou a zvyšuje atraktivitu pre dlhodobých nájomníkov.

Infraštruktúra a dostupnosť

Optimálna dostupnosť: Hlavná stanica Erlangenu je pešo dostupná, autobusové linky prechádzajú v bezprostrednej blízkosti.

Krátke denné vzdialenosti: Supermarkety, lekárne, kaviarne a reštaurácie sú priamo v okolí. Všetko pre každodenné potreby je možné vybaviť bez auta.

Ekonomicky silná lokalita: Erlangen patrí medzi najekonomicky silnejšie mestá Bavorska. Zamestnávatelia ako Siemens, Friedrich-Alexander-Universität alebo Max-Planck-Institute zabezpečujú stabilný dopyt po bytovom priestore.

Detailná analýza podľa apartmánov

Apartmán 1

• Bytová plocha: 17 m²

• Aktuálne základné nájomné: 325 € / mesiac

• Ročné základné nájomné: 3.900 €

• Aktuálne nájomné na m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5.400 € / rok

• Nové nájomné na m² (mesačne): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²

• Ročný nárast potenciálu: +1.500 €

• Relatívny nárast: ≈38,5 %

Nájomca: mladá žena, 28 rokov, prenajímaná od 05.01.2024

Hodnotenie / odporúčanie:

Apartmán 1 bol až začiatkom roka 2024 opäť prenajatý. Priama okamžitá zmena nájomného je zvyčajne možná až pri predĺžení zmluvy alebo podľa zákonných predpisov (výpovedné / zvyšovacie lehoty). Strategicky rozumné je pri najbližšej zmluvnej rokovaní využiť trhový argument a prípadne ponúknuť menšie rekonštrukčné práce (napr. nová podlaha, čerstvý náter) s cieľom odôvodniť zvýšenie nájomného v súlade s trhom a uľahčiť získanie súhlasu.

Apartmán 3

• Bytová plocha: 14 m²

• Aktuálne základné nájomné: 295 € / mesiac

• Ročné základné nájomné: 3.540 €

• Aktuálne nájomné na m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5.400 € / rok

• Nové nájomné na m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²

• Ročný nárast: +1.860 €

• Relatívny nárast: ≈52,5 %

Nájomca: starší pán, kuřiak, 76 rokov, prenajímaný od 01.05.2021

Hodnotenie / odporúčanie:

Pri dlhoročných nájomníkoch, najmä starších, je potrebné postupovať citlivo. Priame výrazné zvýšenie nájomného môže vyvolať odpor. Odporúča sa individuálny, rešpektujúci prístup, prípadne zavedenie postupného zvyšovacieho modelu (napr. postupné úpravy počas 1–2 rokov) alebo ponuka stabilných zmluvných podmienok výmenou (napr. dlhšia doba nájmu, vykonanie zlepšovacích prác). Je potrebné zohľadniť sociálne aspekty a zákonné rámce.

Celkové údaje (Apartmán 1 + 3)

• Celková bytová plocha: 31 m²

• Aktuálne mesačné základné nájomné: 620 €

• Aktuálne ročné základné nájomné: 7.440 €

Kúpna cena balíčka: 205.000 € za oba apartmány

Výnos a potenciál nájomného

Celkový potenciál nájomného:

• 900 € mesačne

• 10.800 € ročné základné nájomné

Potenciál zvýšenia nájomného:

• Aktuálne ročné nájomné: 7.440 €

• Potenciálne ročné nájomné: 10.800 €

• Zvýšenie: +3.360 € ročne

• Relatívny nárast: ≈45 %

Špecifiká Apartmán 3

Byt je momentálne obývaný starším nájomcom (76 rokov), ktorý je kuřiak. V dôsledku toho je hodnota niektorých povrchov (najmä steny, stropy a prípadne podlaha) momentálne znížená.

Po budúcej zmene nájomcu by sa mala zahrnúť rekonštrukcia.

Odhadované náklady na rekonštrukciu:

cca 7.500 € – 10.000 €

Táto investícia sa primárne týka:

• Maľárskych prác / ošetrenia nikotínom

• Prípadnej výmeny podlahovej krytiny

• Menších kozmetických opráv

Investičný argument / Zhrnutie

Oba apartmány je možné zakúpiť spoločne za 205.000 €, čo prináša investorom niekoľko výhod:

• Atraktívna balíčková cena v porovnaní s individuálnym predajom

• Okamžitý cash flow vďaka existujúcim nájomným vzťahom

• Výrazný potenciál zvýšenia nájomného približne o 50 %

• Potenciál zhodnotenia prostredníctvom rekonštrukcie Apartmánu 3

• Nízke náklady na správu, keďže ide o dve jednotky v rovnakom objekte

Aj pri zohľadnení odhadovaných nákladov na rekonštrukciu Apartmánu 3 sa javí výnos a cashflow potenciál ako veľmi atraktívny, najmä po prispôsobení nájomného lokálnej trhovej úrovni.

Perspektíva pre investorov

Pre investorov je adresa Westliche Stadtmauerstraße 50 neprekonateľná:

• Vysoký dopyt po nájomcoch zo strany študentov, vedcov, pracovných dochádzajúcich a zamestnancov medzinárodných firiem.

• Zaručená prenajímateľnosť vďaka centrum a excelentnej infraštruktúre. Voľné byty sú v tejto lokalite prakticky nemožné.

• Hodnotová stabilita a potenciál na zhodnotenie: Centrum v Erlangene je nedostatkové a má nadpriemerný dopyt – jasná výhoda pre dlhodobú kapitálovú investíciu.

• Plánovateľnosť: Centrálnu polohu zaručuje kontinuálne atraktívne výnosy a spravuje nehnuteľnosť ako udržateľnú investíciu.

Kľúčové posolstvo pre investorov:

Aj bez ďalšieho potenciálu zvýšenia ziskovosti: Najmä v tejto centrálnej lokalite je dopyt veľmi vysoký; realizácia vyžaduje len obvyklé právne kroky a citlivú komunikáciu s nájomníkmi.

Upozornenie pre záujemcov o kúpu

Aby sme zabezpečili efektívny a transparentný priebeh pre všetky zúčastnené strany, žiadame vás, aby ste pred prvej prehliadkou predložili aktuálne schválenie financovania zo strany vašej banky. Týmto spôsobom zabezpečíme, že oslovíme výhradne vážnych záujemcov o kúpu a umožníme vám bezproblémový proces prehliadky nehnuteľnosti.

Ďakujeme vám za pochopenie a tešíme sa, že vám budeme môcť osobne predstaviť nehnuteľnosť.

Prehliadky sa uskutočňujú každý týždeň v stredu popoludní. Prosím, pri prvej kontaktnej žiadosti uveďte, ktoré časy pre vás vyhovujú, a uistite sa, že máte uvedené telefónne číslo a e-mailovú adresu.