Predaj domu • 824 m² bez realitkyMünchen Maxvorstadt Bayern 80333

Zriedkavá investičná príležitosť v najlepšej lokalite centra mesta

BYTOVÝ DOM SO 24 JEDNOTKAMI · PLNE PRENAJATÝ · BEZ PROVÍZIE

Kúpna cena: 8.427.250 €

Výnimočná investičná nehnuteľnosť v jednej z najžiadanejších lokalít centra Mníchova: 24 apartmánov, zavedený komerčný priestor, parkovacie miesta, výťah a približne 823,60 m² prenajatej plochy na pozemku o rozlohe cca 339 m². Reálnu hodnotu pôdy uvádzajú od 01.01.2026 k 11.800 € za m², čo znamená hodnotu pozemku približne 4.000.200 €.

Plne prenajaté. Žiadna neobsadenosť. Riziko nepríjmu z nájmu prakticky 0 %. Kompletná rekonštrukcia. Žiadne oneskorenie s údržbou.

Ďalšie zvyšovanie nájomného je reálne dosiahnuteľné.

Hrubá miera výnosu z nájomného cca 3,5 %

Čistá miera výnosu z nájomného od januára 2027 cca 3 % (pri predpokladaných ročných nákladoch 36.000 €, ktoré nie je možné preniesť na nájomcu, momentálne blízko 0 €)

Koeficient kúpnej ceny: 29,1

Aktuálne trhové ukazovatele Mníchova*

Hrubá miera výnosu z nájomného: 2,0 % až 3,0 % u existujúcich nehnuteľností

Čistá miera výnosu z nájomného: 1,5 % až 2,2 % po odpočítaní nákladov

Koeficient kúpnej ceny: 35 až 45 ročných "chladných" nájmov

Priemerná cena v centre: cca 9.500 až 11.500 €/m²

*(Zdroj: Numera Vision)

Budova, postavená v roku 1956, bola v rokoch 2004/2005 kompletné rekonštruovaná a odvtedy sa neustále modernizuje. Výťah, technické vybavenie budovy, inštalácie, kúpeľne, okná, fasáda a strecha boli obnovené alebo modernizované. Ďalšie investície prebehli ešte v roku 2026.

KLÍČOVÉ VLASTNOSTI NA JEDEN POHLIADNUTIE

• 24 apartmánov s vysokým dopytom

• Približne 823,60 m² prenajatej plochy

• Obchodný priestor: kancelária s cca 68,60 m² a dvorná plocha cca 185 m², z toho približne 118 m² krytých pre 7 parkovacích miest pre automobily a 4 pre motocykle

• 12 priestranných balkónov

• Výťah

• Optické vlákno

• Diaľkové kúrenie

• Vstavané kuchyne vo všetkých apartmánoch

• Plne prenajaté

• Čakacia listina s aktuálne 9 záujemcami o prenájom

• Už roky mimoriadne nízka miera voľných priestorov

• Nie je v území s ochranou zachovania

• Nie je chránená pamiatková ochrana

• Predaj bez provízie priamo od vlastníka

ATRATÍVNY VÝNOSOVÝ POTENCIÁL

Základný nájom od 01.09.2026 je približne 279.000 € ročne a s januárom 2027 stúpa na cca 288.000 € ročne.

Pri príslušnom ďalšom rozvoji je reálne nájomné potenciál okolo 370.000 € ročne.

18 apartmánov má stupňovacie nájomné a ďalších 6 je viazaných indexovanými nájomnými zmluvami. Aj dlhodobá komerčná nájomná zmluva je od roku 2027 indexovaná.

LOKALITA, KTORÁ VYSVETLÍ DOPYT

Königsplatz a Stiglmaierplatz sú vzdialené len pár minút chôdze. Hlavná stanica, metro, električka a autobus sú ľahko dostupné.

Univerzity a vysoké školy ako TUM, TUM School of Management, Vysoká škola pre televíziu a film a Vysoká škola pre hudbu a divadlo sa nachádzajú v bezprostrednej blízkosti.

Kaviarne, reštaurácie, supermarkety, múzeá a celé mestské vyžitie Maxvorstadt sú prakticky na dosah.

Táto lokalita robí kompaktné apartmány obzvlášť atraktívnymi pre študentov a mladých profesionálov.

RARITA PRE KAPITÁLOVÝCH INVESTOROV

Centrálná mníchovská lokalita. Plne prenajatý bytový dom. Dlhodobo etablovaná nájomná štruktúra. Vysoko kvalitný majetok. Ďalší výnosový potenciál.

8.427.250 € · BEZ PROVÍZIE · PRIAMO OD VLASTNÍKA – ŽIADNE DOPYTY OD REALITNÝCH AGENTÚR

Podľa § 7 UWG je zakázané nevyžiadané kontaktovanie zo strany realitných agentov bez výslovného súhlasu príjemcu!

Prevzatie podľa dohody – vyžaduje sa dôkaz o financovaní

3 OBECNÉ OTÁZKY K NEHNUTEĽNOSTNÉMU TRHU MNIChov*

Je ešte zmysluplné investovať do nehnuteľností?

Áno – Mníchov prináša 2,8–3,5 % výnos z nájomného plus 3–4 % zhodnotenie, spolu 6–7 % celkový výnos pri takmer žiadnej neobsadenosti. Žiadny iný hmotný aktívny majetok neponúka pákový efekt prostredníctvom úveru, daňové výhody cez odpisy a zároveň fyzické vlastníctvo.

Ako sa vyvíja trh s nehnuteľnosťami v Mníchove?

Po úprave úrokov v rokoch 2023/24 sa trh stabilizoval.

Rok 2026: mierny nárast o 2–4 % ročne.

Pohon: Apple, Google, BMW, Siemens, s viac než 200 000 voľnými pracovnými miestami.

Obmedzený stavebný pozemok,

0,3 % voľných priestorov.

Dlhodobo (10 rokov): nárast o 30–50 %.

Mníchov zostáva najbezpečnejším trhom s nehnuteľnosťami v Nemecku.

Čo to znamená pre investorov?

Nižší výnos ako v iných mestách (2,8–3,5 % hrubého)

Najvyššia bezpečnosť a zhodnotenie (+3–4 % ročne)

Celkový výnos je 6–7 % – porovnateľný s globálnym akciovým ETF,

no s možnosťou využitia pákového efektu úveru, daňovými výhodami a fyzickým aktívom.

* Zdroj: Gutachterausschuss München, Bundesbank, IVD Süd, transakčné údaje FT Immobilien 24