Predaj bytu 3+1 • 71 m² bez realitky, Dolné Sasko

Ponúkaný je balík nehnuteľností pozostávajúci z trojizbového bytu v 2. nadposchodí a garáže s vlastným listom v katastri nehnuteľností.

Byt je v súčasnosti rekonštruovaný „od základov“; rekonštrukčné práce budú ukončené koncom septembra 2026. Obnova sa týka celej elektroinštalácie, všetkých vodovodných a kanalizačných prípojok v byte, kúpeľne, podlahových krytín, vnútorných dverí, ako aj maliarske práce. Inštaluje sa nová zabudovaná kuchyňa so značkovými spotrebičmi. Pre kupujúceho to znamená, že v dohľadnej dobe nebude musieť vynakladať prostriedky na údržbu svojho nehnuteľného podielu.

Byt je prenajatý ako spoločné bývanie s tromi oddelenými samostatnými nájomnými zmluvami. Každá izba je prenajatá samostatne, kuchyňa, kúpeľňa, chodba a úložný priestor sa využívajú spoločnými. Tento spôsob prenájmu dosahuje podstatne vyšší nájomný výnos, než keby bol prenajatý jednej strane, a v Lüneburgu je podporený dopytom od študentov a mladých odborníkov.

Prehľad ekonomiky:

• Kúpna cena balíka: 322 000 €

• Ročný čistý nájom (bez príplatkov): 16 500 € (byt 15 300 €, garáž 1 200 €)

• Faktor: 19,5

• Hrubá nájomná výnosnosť: 5,12 %

• Spoločné náklady bytu (Hausgeld): 265,00 € mesačne, z toho 84,00 € sa priraďuje do fondu údržby

• Spoločné náklady garáže: 14,00 € mesačne

• Pozemková daň: 150,86 € a 6,49 € ročne

Tri izby sú prenajaté na čistú „studenú“ cenu 500 €, 425 € a 350 € mesačne, spolu teda za 1 275 € mesačne. K tomu sa pridáva na každú izbu po 40 € poplatku za prevádzku a 95 € paušálu za elektrinu/internet. Z týchto paušálov sa pokrývajú prenesiteľné časti spoločných nákladov, vykurovanie a teplá voda cez dodávateľa, ako aj elektrina a internet; sú určené ako paušály a nie je ich možné rozúčtovať dodatočne. Pri výpočte výnosnosti sa zohľadňuje výlučne čistý nájom.

Ďalšou výhodou je samotná komunita: Spoločenstvo vlastníkov bytov disponuje fondom údržby vo výške 182 732,94 €. V roku 2025 nedošlo k žiadnym výberom, ročný príspevok bol od roku 2026 zvýšený na 24 000 €. Podľa výpočtu pripadá na túto jednotku 7 674,78 €.

Byt bude po dokončení rekonštrukcie prvýkrát prenajatý; nájomné zmluvy nadobudnú účinnosť 1. októbra 2026. Dve zo troch izieb sú už pevne pridelené a zmluvy podpísané, zatiaľ čo pre tretiu prebieha výberové konanie. Garáž je už prenajatá externému nájomcovi za 100 € mesačne; nájomný vzťah sa vedie nezávisle od bytu. Všetky nájomné zmluvy budú predložené spolu s návrhom kúpnej zmluvy pred notárskym overením.

Byt a garáž sú ponúkané výlučne ako balík.

Nehnuteľnosť sa nachádza v luneburskej štvrti Kaltenmoor. Autobusová zastávka na ulici Wilhelm-Leuschner-Straße je priamo pred domom, centrum Lüneburgu je tak dostupné bez prestupu.

Štvrť ponúka kompletnú lokálnu infraštruktúru vrátane potravinových obchodov, lekárne, lekárov a poskytovateľov služieb. Denné (materské) škôlky, základná škola a stredné školy sú dostupné na bicykli, rovnako aj športoviská a zelené plochy.

Lüneburg je hansatské mesto, univerzitné mesto a okresné mesto s približne 78 000 obyvateľmi. Železničná stanica so spojoch každú hodinu do Hamburgu je vzdialená len niekoľko minút. Trvalý dopyt po malých prenajímaných bytoch a izbách v spoločnom bývaní je zaručený študentmi, dochádzajúcimi odborníkmi a jednotlivcami žijúcimi osamote.

Byt po ukončení prác koncom septembra 2026:

• Kúpeľňa s bezbariérovou obloženou sprchou so sprchovým kútom, skleneným rozdeľovačom, uterákovým ohrievačom, antrazitovými dlaždicami na podlahe a svetlými obkladmi na stenách

• Zabudovaná kuchyňa s Bosch spotrebičmi: indukčná varná doska, rúra, umývačka riadu, chladničko-mraziaca kombinácia, digestor

• Opravený parket v celom byte, v kuchyni nová podlahová krytina; biele vnútorné dvere, biele lišty, čerstvo natreté steny

• Elektroinštalácia obnovená podľa noriem VDE (VDE 0100), vodovodné a kanalizačné prípojky v byte boli kompletné obnovované

• Všetky okná z plastu s dvojitým zasklením; výmena nebola potrebná

• Vstupné dvere do bytu boli uvedené do poriadku, nový bezpečnostný zámok so bezpečnostnou kartou

• Loggia orientovaná na západ s výhľadom na parkovo úpravenú zeleň, nie smerom na ulicu; prístup je cez najväčšiu izbu

• Prípojka pre práčku v kúpeľni

• Úložný priestor v byte ako aj vlastná pivnica

Budova:

• Výťah od prízemia až do 5. poschodia

• Ústredné vykurovanie (centrálne teplo), energetická trieda B

• Práčovňa, sušiareň a pivnica na bicykle v suteréne

• 28 obytných jednotiek, udržiavané a profesionálne spravované spoločenstvo

Garáž:

• Radová garáž s manuálnymi dverami v suteréne parkovacej budovy

• Vlastný list v katastri, vlastný podiel na vlastníctve

Predaj prebieha bez provízie a výlučne ako balík – byt č. 12 a garáž č. 20.

Nasledujúce dokumenty sú k dispozícii a budú poskytnuté vážnym záujemcom po nadviazaní kontaktu:

• Rozdelenie vlastníckych práv (Teilungserklärung) s plánmi rozdelenia

• Výpisy z katastra oboch jednotiek

• Zápisy zo zhromaždení vlastníkov a zbierka usnesení

• Ekonomické plány pre roky 2026 a 2027, rozpis spoločných nákladov za rok 2025, doklad o fonde údržby

• Energetický preukaz a pôdorys

• Rozpis prác rekonštrukcie, po dokončení doplnený o prevzímací protokol a technickú dokumentáciu

• Úradná pôdohodnotenie (Bodenrichtwert) zo dňa 01.01.2026 od znaleckého výboru pre hodnoty nehnuteľností v Lüneburgu

Rekonštrukciu vykonáva odborná firma a bude dokončená koncom septembra 2026. Záruka podľa nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) je päť rokov od prevzatia. Nároky budú postúpené kupujúcemu v kúpnej zmluve; dodacie dokumenty, rozpis prác, protokol o prevzatí ako aj technická dokumentácia vrátane meracieho protokolu elektroinštalácie a skúšky tesnosti budú predané.

Kúpna zmluva uvádza samostatne zastúpené položky – podiel na pozemku a hodnotu zabudovanej kuchyne vrátane spotrebičov. Podiel na zemi je odvodený z úradného hodnotenia pôdy, hodnota kuchyne z dokladov o obstaraní; obe doložky budú priložené k návrhu kúpnej zmluvy. Na byt pripadá pozemkový podiel približne 83 m². Keďže byt je odovzdaný kompletne zrekonštruovaný, kupujúci nevznikajú žiadne okamžité rekonštrukčné náklady. Prosím, nechajte si daňové dôsledky preveriť u svojho daňového poradcu; daňové poradenstvo neposkytujeme.

Prechod vlastníckych práv a povinností nastáva po overení a úhrade kúpnej ceny; termín bude dohodnutý individuálne.

Impressum

DCB Projektentwicklung GmbH, Heiligengeiststraße 16, 21335 Lüneburg

Konateľ: Dennis Christian Bosse

Telefón: 04131 2847451 · dcbpe@dcb-immobiliengruppe.de

Registračný súd: Okresný súd Lüneburg, HRB 212651

DIČ: DE362623855

Povolenie podľa § 34c odseku 1 GewO, vydané IHK Lüneburg-Wolfsburg, Am Sande 1, 21335 Lüneburg, zároveň príslušný dozorný orgán.

Na účasť v mimosporovom riešení sporov pred spotrebiteľskou arbitrážou nie sme ani povinní, ani ochotní.