Predaj bytu 4+1 • 84 m² bez realitkyHeilbronn Heilbronn Baden-Württemberg 74074

Diese je voľne užiteľný 4-izbový byt v 1. poschodí udržiavaného viacrodinského domu v Heilbronni predstavuje príležitosť pre všetkých, ktorí vedia počítať: Byt potrebuje rekonštrukciu – a práve v tom spočíva šanca. Kúpna cena je preto férovo kalkulovaná. Kto sa sám ujme prehľadnej rekonštrukcie, zabezpečí si investíciu s nájomným výnosom cez 5 % alebo získa veľkorysý byt výrazne pod cenovou úrovňou v Heilbronni (obyčajne 3 380–5 183 €/m² – tu cca 2 985 €/m²).

Kúpa prebieha bez provízie priamo od vlastníka.

Pre investorov je výpočet jednoduchý: Po dôslednej rekonštrukcii (v podstate podlahy, maľovacie práce, zásuvky/vypínače, vnútorné dvere – rozpočet cca 15 000 €) je bežná trhová suchá nájomná cena približne 1 060 € (cca 13 €/m²). To zodpovedá hrubému výnosu 5,1 % z kúpnej ceny – aj po započítaní rozpočtu na rekonštrukciu ostáva okolo 4,8 %. A keďže byt je odovzdaný neobsadený, neexistuje žiadna stará nájomná zmluva ani téma úpravy nájmu: voľba nájomcu je slobodná a prenájom možno realizovať priamo za plnú trhovú cenu. 4-izbové byty takejto veľkosti sú v Heilbronni vzácne a veľmi žiadané – prenajímanie je teda veľmi výhodné.

Pri financovaní bytu prostredníctvom banky môže byť splátka úveru po prenájme pokrytá nájmom: Pri 100%-financovaní kúpnej ceny (cca 4,0 % úrok a 1,0 % splátka) je mesačná splátka približne 1 040 € – čo kryje dosiahnuteľnú suchú nájomnú cenu vo výške 1 060 €.

Pre užívateľov si vlastný byt: Neobsadený a okamžite dostupný – tu si zariadite svoj byt úplne podľa vlastného vkusu, namiesto platenia za rekonštrukčné rozhodnutia predchádzajúceho majiteľa. Štyri izby (z toho dve spálne) s rozlohou cca 83,41 m², k tomu praktická skladacia miestnosť priamo v byte, dve ďalšie skladacie priestory v suteréne a spoločná práčovňa v dome – za cenu približne 2 985 €/m², čo je výrazne pod cenou zrekonštruovaných porovnateľných bytov.

Mesačný poplatok na dom (hausgeld) je 250 € – z toho je pri prenájme približne 125 € možné preniesť na nájomcu. Zvyšných cca 125 € – približne 77 € pripadá na príspevok do fondu na opravy (teda budovanie majetkovej rezervy, nie “stratené” náklady), zvyšok pokrýva nenáklady na správu, ktoré nie je možné prepočítavať. Náklady na vykurovanie sú riešené prostredníctvom plynového kotla na poschodí s vlastným meračom u obyvateľa – nie sú zahrnuté v hausgeld.

Spoločenstvo vlastníkov (WEG Silcherstraße 76–80, 23 jednotiek) je profesionálne spravované spoločnosťou WOHLFEIL Hausverwaltung zo Heilbronnu (zmluva do roku 2030). Ročný príspevok do fondu bol nedávno zvýšený na 20 000 € – spoločenstvo aktívne buduje svoju majetkovú základňu. Väčšie mimoriadne príspevky momentálne nie sú schválené. Stav fondu k 31.12.2023 je 254 834 €.

Byt sa nachádza v Silcherviertel, na východnej časti jadrovej časti Heilbronnu – v ustálenom, pokojnom obytnom prostredí s krátkymi cestami do centra. Centrum mesta so zónou pre peších, obchodmi a gastro zariadeniami dosiahnete za pár minút na bicykli alebo autobusom – autobusové zastávky sú v pešej vzdialenosti.

Pre každodenné potreby je priamo v okolí vybavenie: Malý obchodík s paketovým automatom je doslova za rohom na Silcherstraße, pekáreň, supermarkety a lekári sú v bezprostrednej blízkosti. Školy a materské školy sa nachádzajú hneď vedľa.

Pre voľný čas a oddych vyniká poloha: Vinice na Wartbergu so svojimi prechádzkovými a turistickými chodníkmi začínajú prakticky priamo pred dverami, taktiež aj Pfühlpark je ľahko dostupný – ideálne pre relaxáciu vo voľnom čase v prírode. Cez cestnú spojku B27/A6 sa dostanete autom rýchlo do všetkých smerov; hlavná železničná stanica Heilbronnu s pripojením na mestskú električku (smerom Stuttgart/Karlsruhe) je len niekoľkých minút vzdialená.

Všeobecné informácie:

- Kúpa bez provízie priamo od vlastníka

- Neobsadený a okamžite dostupný – žiadny prenájom: voľba nájomcu alebo okamžité vlastné užívanie

- 4 izby (2 spálne, 1 kúpeľňa), približne 83,41 m² obytného priestoru, 1. poschodie

- Potrebuje rekonštrukciu – predaj v existujúcom stave, rekonštrukčné náklady sú prehľadné (podlahy, maľovacie práce, elektroinštalácia, vnútorné dvere), rozpočet cca 15 000 €

- Očakávaná suchá nájomná cena po rekonštrukcii cca 1 060 € (cca 13 €/m²) = 5,1 % hrubého výnosu

- Skladacia miestnosť priamo v byte

- Dve skladacie miestnosti v suteréne

- Spoločná práčovňa v suteréne

- Mesačný hausgeld 250 €, z toho približne 125 € prenosných – náklady na vykurovanie nie sú zahrnuté (vlastný plynový kotol)

- Profesionálna správa domu (WOHLFEIL, Heilbronn – zmluva do roku 2030)

Technické detaily a stavba:

- Udržiavaný viacrodinný dom, WEG Silcherstraße 76–80 (23 jednotiek)

- Plynový kotol na poschodí s vlastným meračom – náklady na vykurovanie a teplú vodu priamo u obyvateľa, nezávisle od spoločenstva vlastníkov

- Vysoká rezerva na opravy: cca 255 000 € (stav k 31.12.2023), podiel tohto bytu cca 11 800 €

- Ročný príspevok do fondu spoločenstva bol nedávno zvýšený na 20 000 €/rok

- Kúpeľňové okno bytu bolo v roku 2022 vymenené (Schüco plastové okno vrátane nového žalúzie)

- Pravidelná údržba strechy zabezpečená odbornou firmou (interval 5 rokov)

- Žiadne mimoriadne príspevky schválené

- Energetický preukaz: preukaz spotreby, konečná spotreba energie 116,5 kWh/(m²·a), zdroj energie plyn, trieda efektívnosti D, platný do 31.10.2028