Predaj bytu 1+1 • 17 m² bez realitkyWestliche Stadtmauer Straße 50 Erlangen Erlangen Bayern 91054

Základné údaje

Typ objektu: byt v poschodí

Ulica: Westliche Stadtmauer Str. 50

Miesto: 91054 Erlangen

Rok výstavby: 1957

Kúpna cena Apt. 1: 110.000,00 €

Kúpna cena Apt. 2: 110.000,00 € (už predaný)

Kúpna cena Apt. 3: 110.000,00 €

Kúpna cena Apt. 4: 115.000,00 € (už predaný)

DÔLEŽITÉ ÚDAJE

Osobný výťah: áno

Poschodie: prízemie

Základný nájom Apt. 1: 325,00 € mesačne

Základný nájom Apt. 2: 300,00 € mesačne (predaný)

Základný nájom Apt. 3: 295,00 € mesačne

Základný nájom Apt. 4: 300,00 € mesačne (predaný)

Spoločné poplatky Apt. 1: 172,00 € mesačne

Spoločné poplatky Apt. 2: 165,00 € mesačne (predaný)

Spoločné poplatky Apt. 3: 220,00 € mesačne

Spoločné poplatky Apt. 4: 163,00 € mesačne (predaný)

Modernizácia spoločných priestorov: 1997

Stav: veľmi udržiavaný

Zdroj energie: plyn

Počet poschodí domu: 4

Prestupom na nasledujúci odkaz v expozití si môžete prezrieť všetky dokumenty k objektu. Prosím, vezmite na vedomie upozornenie pre záujemcov o kúpu na predposlednej strane expozitá:

Ponúkané apartmány sa nachádzajú vo veľmi udržiavanom celkovom stave. V uplynulých rokoch prebiehali pravidelné rekonštrukcie, vďaka čomu boli jednotky vždy odovzdané v atraktívnom a prenajímateľnom stave.

Kúpeľňové priestory: opakovane modernizované, kúpeľňové zariadenia boli postupne obnovované.

Steny a povrchy: po každej výmene nájomníka prebiehala odborná rekonštrukcia vrátane nového natretia, takže apartmány boli vždy prezentované v súlade s aktuálnymi trendmi.

Podlahy: všetky jednotky sú vybavené kvalitným predhotovým parketom alebo laminátom, vždy odbornou inštaláciou a udržiavané v dobrom stave.

Tento kontinuálny prístup k údržbe zabezpečuje dlhodobé zachovanie hodnoty a výrazne znižuje okamžité náklady na údržbu pre investorov. Pre kapitálových investorov to znamená: žiadne nahromadené rekonštrukčné závady, pevný základ, okamžitá prenajímateľnosť – a v spojení s možnosťou výrazného zvýšenia nájomného predstavuje táto investícia mimoriadne atraktívnu príležitosť.

LOKALITNÝ POPIS

Nehnuteľnosť sa nachádza v prvej triede v centre Erlangenu, na Westliche Stadtmauerstraße 50. Táto centrálná adresa spája mestský život, výbornú dostupnosť a vysokú kvalitu lokality – faktory, ktoré sú mimoriadne dôležité pre vlastné bývanie aj pre kapitálových investorov.

Okolie a kvalita lokality

Prémiová lokalita blízko centra: Westliche Stadtmauerstraße sa nachádza na okraji historického centra. Bezprostredná blízkosť obchodov, gastronomických prevádzok, kultúrnych a voľnočasových aktivít robí túto lokalitu atraktívnou pre slobodných ľudí, páry a pracujúcich.

Vysoký dopyt: Byty v centrálnych lokalitách, akou je táto, sú v Erlangene trvalo žiadané – ako na prenájom, tak aj pri ďalšom predaji. Blízkosť univerzity, kliník a centrály spoločnosti Siemens zabezpečuje neustály dopyt po bývaní.

Živosť a šarm: Historická stavebná konštrukcia sa tu spája s modernou infraštruktúrou. Táto zmes robí štvrť mimoriadne príjemnou na bývanie a zvyšuje atraktivitu pre dlhodobých nájomníkov.

Infraštruktúra a dostupnosť

Optimálna dostupnosť: Hlavná vlaková stanica Erlangen je pešo dostupná, autobusové linky prechádzajú v tesnej blízkosti.

Krátke cesty v každodennom živote: Supermarkety, lekárne, kaviarne a reštaurácie sa nachádzajú priamo v okolí. Všetko, čo potrebujete na bežné denné potreby, je dostupné bez použitia auta.

Ekonomicky silná lokalita: Erlangen je považovaný za jedno z najsilnejších hospodárskych miest v Bavorsku. Zamestnávatelia ako Siemens, Friedrich-Alexander-Universität či inštitúty Max Planck zaručujú stabilný dopyt po bývaní.

Detailná analýza jednotlivých apartmánov

Apartmán 1

• Bývacia plocha: 17 m²

• Aktuálny základný nájom: 325 € / mesiac

• Ročný základný nájom: 3 900 €

• Aktuálny nájom na m²: 325 / 17 ≈ 19,12 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5 400 € / ročne

• Nový nájom na m² (mesačne): 450 / 17 ≈ 26,47 € / m²

• Ročný nárast potenciálu: +1 500 €

• Relatívny nárast: ≈38,5 %

Nájomník: mladá žena, 28 rokov, prenajatá od 05.01.2024

Hodnotenie / odporúčanie:

Apartmán 1 bol len začiatkom roku 2024 novo prenajatý. Priama okamžitá zvýšenie nájomného je zvyčajne možná až pri predĺžení zmluvy alebo podľa právnych predpisov (dohľad o oznámení / lehotách na zvýšenie). Strategicky rozumné: pri nasledujúcej rokovacej sedení využite trhový argument a prípadne ponúknite menšie rekonštrukčné práce (napríklad nová podlaha, čerstvé natretie), aby ste odôvodnili zvýšenie trhovými podmienkami a získali súhlas.

Apartmán 3

• Bývacia plocha: 14 m²

• Aktuálny základný nájom: 295 € / mesiac

• Ročný základný nájom: 3 540 €

• Aktuálny nájom na m²: 295 / 14 ≈ 21,07 € / m²

• Potenciál (pri 450 €/mesiac): 450 € / mesiac → 5 400 € / ročne

• Nový nájom na m²: 450 / 14 ≈ 32,14 € / m²

• Ročný nárast: +1 860 €

• Relatívny nárast: ≈52,5 %

Nájomník: starší pán, fajčiar, 76 rokov, prenajatý od 01.05.2021

Hodnotenie / odporúčanie:

Pri dlhodobo nájomných starších nájomníkoch je potrebný veľmi citlivý prístup. Priame a výrazné zvýšenie môžu vyvolať odpor. Odporúča sa individuálny a rešpektujúci prístup, prípadne zavedenie stúpacieho modelu (napríklad postupné prispôsobenie počas 1–2 rokov) alebo ponuka stabilnejších zmluvných podmienok ako protihodnota (napríklad dlhšia doba nájmu, vykonanie zlepšovacích prác). Je potrebné zohľadniť sociálne aspekty a právne rámce.

Celkové údaje (Apartmán 1 + 3)

• Celková bývacia plocha: 31 m²

• Aktuálny mesačný základný nájom: 620 €

• Aktuálny ročný základný nájom: 7 440 €

Kúpna cena balíka: 205 000 € za oba apartmány

Výnosnosť a nájomný potenciál

Celkový potenciálny nájom:

• 900 € mesačne

• 10 800 € ročne

Potenciál zvýšenia nájomného:

• Aktuálny ročný nájom: 7 440 €

• Potenciálny ročný nájom: 10 800 €

• Nárast: +3 360 € ročne

• Relatívny nárast: ≈45 %

Špecifikum apartmánu 3

Byt je v súčasnosti obývaný starším nájomníkom (76 rokov), ktorý je fajčiar. V dôsledku toho je hodnota niektorých povrchov (najmä stien, stropov a prípadne podlahy) momentálne znížená.

Po budúcej zmene nájomníka by preto mala byť započítaná rekonštrukcia.

Odhadované náklady na rekonštrukciu:

približne 7 500 € – 10 000 €

Táto investícia sa primárne vzťahuje na:

• Maliarske práce / odstránenie nikotínu

• Prípadnú výmenu podlahového krytu

• Menšie kozmetické opravy

Investičný argument / Zhrnutie

Oba apartmány je možné zakúpiť spoločne za 205 000 €, čo prináša investorom niekoľko výhod:

• Atraktívna balíková cena oproti samostatnému predaju

• Okamžitý cashflow vďaka existujúcim nájomným zmluvám

• Výrazný potenciál zvýšenia nájomného okolo 50 %

• Potenciál zhodnotenia vďaka rekonštrukcii apartmánu 3

• Nízke náklady na správu, keďže ide o dve jednotky v tej istej nehnuteľnosti

Aj pri zohľadnení odhadovaných rekonštrukčných nákladov na apartmán 3 vzniká veľmi zaujímavý výnosový a cashflow potenciál, najmä po prispôsobení nájomného lokálnym trhovým podmienkam.

Perspektíva pre kapitálových investorov

Pre investorov predstavuje Westliche Stadtmauerstraße 50 neporovnateľnú adresu:

Vysoký dopyt zo strany študentov, vedcov, denných cestujúcich a zamestnancov medzinárodných spoločností.

Bezpečná prenajímateľnosť vďaka centrálnej polohe a vynikajúcej infraštruktúre – voľné byty sú v tejto oblasti prakticky vylúčené.

Stabilita hodnoty a potenciál zvýšenia hodnoty: Centrálné lokality v Erlangene sú vzácne a majú nadpriemerný dopyt, čo predstavuje jasnú výhodu pre dlhodobú kapitálovú investíciu.

Plánovateľnosť: Centrálnou polohou sú zabezpečené neustále atraktívne výnosy, čo robí z nehnuteľnosti udržateľnú investíciu.

Kľúčové posolstvo pre investorov:

Aj bez okamžitého potenciálu na zvýšenie príjmov je dopyt v tejto centrálnej lokalite veľmi vysoký; realizácia zvýšenia vyžaduje štandardné právne opatrenia a citlivú komunikáciu s nájomníkmi.

Poznámka pre záujemcov o kúpu

Aby sme zabezpečili efektívny a transparentný proces pre všetkých zúčastnených, žiadame vás, aby ste pred prvou prehliadkou predložili aktuálne finančné potvrdenie vašej banky. Tým zabezpečíme, že do procesu zapojíme iba vážnych záujemcov o kúpu a umožníme vám bezproblémový priebeh prehliadky.

Ďakujeme vám za pochopenie a tešíme sa na osobné predstavenie nehnuteľnosti.

Prehliadky sa uskutočňujú každý týždeň stredaj popoludní. Prosím, pri prvej kontaktnéži nás informujte o možných časoch a uistite sa, že ste uviedli telefónne číslo aj e-mailovú adresu.