Predaj bytu 2+1 • 66 m² bez realitkyWaldring 1a, , Bádensko-Wurttembersko

+++ 490 € SPRÁVA BUDOVY? PRÁVE TU SA DRUHÝ POŽITOK DYCHTUJE +++

Na prvý pohľad upúta pozornosť suma 490 € za správu budovy. Pri bližšom pohľade sa však obraz zásadne mení a odhaľuje skutočnú výhodu: Presne 134,33 € z tejto sumy mesačne priamo smeruje do opravného fondu. Spoločenstvo vlastníkov bytov (WEG) malo na konci roka 2025 mimoriadne vysoký celkový fond vo výške približne 511 094 € – a kľúčové stavebné systémy budovy boli už nákladne zmodernizované.

Aktuálny hospodársky plán oficiálne potvrdzuje sumu 490 € mesačne vrátane tejto príspevku do budúcnosti za úspory. Zakupujete si tu teda nie za zostatok pre rekonštrukciu, ale podiely na masívnom bankovom majetku.

Na predaj je okamžite voľný, zrekonštruovaný a nasťahovateľný 2-izbový byt s balkónom pri každej izbe. S presnou obytnou plochou 65,81 m², v 1. nadzemnom podlaží, v tichej a žiadanej obytné zóne vo Waldbronn-Busenbach. Byt je bezbariérový.

+++ FIXNÁ CENA: 6,55 % hrubý výnos (6,13 % vrátane poplatkov) +++

Výnos a Váš nákupný benefit vo Waldbronn

Kupujte bez provízie priamo od majiteľa a ušetríte plných 3,57 % províziu kupujúceho (úspora 5 176 €)!

• Kúpna cena (fixná cena vrátane zariadenia): 145 000 € (cca 2 196 €/m²)

• Priemer trhu vo Waldbronn: cca 3 279 €/m² – kupujete výrazne pod hodnotou!

• Dôvod zľavy: Strategické čistenie portfólia. Bez súťaže! Kto prvý priloží potvrdenie o financovaní, získa byt.

Čísla v detaile:

• Odhadované ďalšie náklady pri kúpe (cca 7 %): cca 10 000 €

• Celkové investičné náklady (hrubá kúpna cena): cca 155 000 €

• Mesačný nájom (bez príplatkov za zariadenie): 792 € (cca 12 €/m²)

• Ročný čistý nájom: 9 504 €

Dôkaz podľa nájomného porovnania (stav 2026): Kalkulovaných 12 €/m² je absolútne právne istých. Sú v zdravej strednej hodnote pre bežné nájomné vo Waldbronn (trhový rozpätie: 10,50 € až 15,03 €/m²; priemerné hodnoty: 11,33 € až 12,29 €/m² podľa aktuálnych analýz nehnuteľností/nájomného porovnania 2026).

️ Hrubý výnos (na čistú kúpnu cenu): 6,55 % (9 504 € ročný nájom / 145 000 € kúpna cena)

️ Hrubý výnos (na celkové náklady): 6,13 % (9 504 € ročný nájom / 155 000 € hrubá kúpna cena)

+++ DÔKAZ NAMIETO SĽOV – ČO UŽ JE VYKONANÉ +++

Schopnosť konať a profesionalita spoločenstva vlastníkov sa ukazuje v skutkoch, nie v proklamacích. V uplynulých rokoch boli najdôležitejšie a najnákladnejšie systémy budovy už úplne zmodernizované a úplne zaplatené z existujúcich rezerv, bez zaťaženia vlastníkov:

• 2017: Veľký osobný výťah bol komplexne technicky zmodernizovaný.

• 2018: Rekonštrukcia strechy bola kompletná a odborne vykonaná.

• 2019: Inštalácia vysoko modernej, budúcnosti pripravené hybridnej centrálnej kúrenia (vzduch-voda tepelné čerpadlo kombinované s plynovou kondenzáciou).

• 2020: V celej budove boli obmenené všetky regulačné ventily.

• 2022: Inštalovali sa nové, reprezentatívne vstupné dvere.

• 2026: Ďalšie dôležité opatrenia protipožiarnej ochrany a pre požiarne záchranné zložky sú aktuálne v aktívnej realizácii.

Celá obytná zóna je už dlhé roky priebežne a spoľahlivo spravovaná rovnakým zavedeným správcovským tímom. Zvlášť už roku 2019 realizované hybridné kúrenie jasne ukazuje: Veľké, perspektívne témy sa tu nielen diskutujú, ale aj dôsledne realizujú: Neukupujete dom s prázdnou pokladnicou a nespracovanou otázkou vykurovania. Investujete do finančne silného a zdravého spoločenstva, ktoré už masívne investovalo a naďalej disponuje mimoriadne vysokou finančnou rezervou.

+++ TOP-MIKROLOKÁLNA POLOHA VO WALDBRONN-BUSENBACH +++

Hodnotu a dlhodobú prenajímateľnosť nehnuteľnosti rozhodne určuje jej poloha. Tento vlastnený byt zaujme absolútne privilegovanou mikrolokáciou v rámci Waldbronn-Busenbach. Nachádza sa úplne ticho a idylicky uprostred zelene na malebnom svahu údolia Albtal. To, čo je výnimočné: Napriek tejto prírodnej oáze oddychu je byt neobvykle blízko všetkých zariadení pre každodenné potreby, zdravotnej starostlivosti, zábavných možností a verejnej dopravy. Komfort bývania a prenájmu sa takmer nedá prekonať, ani z hľadiska istoty v čase krízy.

+++ WELLNESS PRÁVE ZA DVEREMI +++

Čistá životná kvalita: Len cca 400 metrov pešo od dverí sa nachádza známa a obľúbená Albtherme Waldbronn, ktorá je známa aj ďaleko za hranicami regiónu. S svojím špičkovým termálnym kúpaliskom, priestrannou saunovou zónou, nádherne upraveným liečebným parkom, kilometrami chodníkov a rozsiahlymi oddychovými plochami ponúka jedinečné wellness a zábavné možnosti priamo vo vašom okolí.

+++ SRH ZDRAVOTNÉ CENTRUM: MAGNET PRE INVESTÍCIÁTOROV +++

Renomované SRH zdravotné centrum a pripojená veľká rehabilitačná klinika sa nachádzajú len približne 450 metrov od nehnuteľnosti. Pre investorov je táto extrémna blízkosť absolútnou zárukou úspechu. Výrazne rozširuje a zabezpečuje vašu potenciálnu nájomnú základňu o vysoko solventnú a krízovo odolnú cieľovú skupinu: zamestnancov, lekárov, terapeutov a odborníkov v medicíne, ošetrovateľstve a zdravotníctve, ktorí aktívne hľadajú bývanie pešo dostupné z kliniky.

+++ INFRAŠTRUKTÚRA A PERFEKTNÉ DOPRAVNÉ SPOJENIE NA JEDEN POHLIAD +++

Dopravné vzdialenosti podčiarkujú výnimočnú kvalitu tejto lokality:

• cca 280 m: Zastávka autobusu „Waldbronn, Albtherme“ – mobilita priamo za rohom.

• cca 400 m: Albtherme Waldbronn a liečebný park na denný oddych.

• cca 450 m: SRH zdravotné centrum / rehabilitačná klinika ako silný ekonomický faktor.

• cca 800 m: Mestský trh Waldbronn s týždenným trhom a úradmi.

• cca 850 m: ALDI SÜD a REWE pre pohodlný týždenný nákup.

• cca 1,1 km: Veľký EDEKA Völkle s čerstvým mäsovým pultom.

• cca 1,2 km: S-Bahn stanica Busenbach (centrálny uzol) – odtiaľ pravidelne premávajú priame linky S1, S11 a S12 s krátkymi intervalmi priamo do Karlsruhe.

• cca 3,5 km: Diaľnica A8, výjazd Karlsbad – rýchle spojenia do všetkých smerov.

• cca 13 km: Centrum Karlsruhe – veľkomestský šmrnc a pracovné miesta v bezprostrednej blízkosti.

Lekárne, všeobecní lekári, špecialisti, materské školy, miestna základná škola ako aj množstvo ďalších poskytovateľov služieb každodenných potrieb sa nachádzajú priamo v obci alebo v bezprostrednom okolí bytu. Pre vlastníkov znamená táto vynikajúca poloha krátke vzdialenosti, absolútny pokoj, bezpečné prostredie a maximálny oddych. Pre investorov zároveň vzniká stabilné, krízovo odolné a široké spektrum nájomcov – dobre zárobkovo založených zamestnancov regiónu, zdravotníckeho personálu a dochádzajúcich do blízkeho Karlsruhe. Prenájom je tu dlhodobo garantovaný.

+++ 2 VEĽKÉ IZBY – 2 BALKÓNY – MOŽNOSŤ OTVORENÉJ KUCHYNEJ +++

Pôdorys tohto bytu ponúka zriedkavé a vysoko flexibilné rozdelenie priestorov, čo patrí k maximálnej priestrannosti. Hlavné izby majú približne 18,5 m² a 19,3 m², sú takmer rovnako veľké, majú štvorcový tvar a ponúkajú výborné priestory. Obe miestnosti sú absolútne nezávisle prístupné z centrálneho chodu, širokého približne 1,30 m.

Skutočný zážitok: Každá izba má vlastný, oddelený západný balkón s neprekážaným výhľadom do zelene. Premyslený pôdorys preto skvelo funguje pre vlastníkov bývajúcich v dome, páry s potrebou home office, seniorov, pre dlhodobý klasický prenájom alebo ako výnosná spoločná domácnosť (WG) bez znevýhodnenia niektorého obyvateľa.

Cenný potenciál pre modernizátorov: Priečka medzi kuchyňou a ľavou izbou je podľa prvých zistení postavená na ľahkej konštrukcii. Po predbežnej statickej kontrole (architekt/statik) a schválení spoločenstva vlastníkov by sa táto kuchyňa mohla otvoriť. Týmto spôsobom je možné vytvoriť priestranný svetlý obývací a jedálenský priestor s modernou otvorenou kuchyňou a priamym prístupom na balkón, čo výrazne zvyšuje hodnotu bývania aj ďalšího predaja.

+++ ZREKONŠTRUOVANÝ, UDRŽOVANÝ & OKAMŽITE POUŽITEĽNÝ +++

Byt sa nachádza v udržiavanom, čerstvo zrekonštruovanom stave a môže byť okamžite nastahovaný, prípadne bez problémov znovu prenajatý:

• Maľovacie práce: Čerstvo natreté na bielo – svetlé, čisté a pripravené na nastahovanie.

• Elektroinštalácia: V byte zmodernizovaná a odborne rozšírená podľa dnešných požiadaviek.

• Prepínače: Zabudovaný kvalitný prepínačový program renomovanej nemeckej značky JUNG AS 500.

• Bezpečnosť: Modernizovaná ističová skriňa vrátane moderného chrániča prúdového zemnenia (FI).

• Kúpeľňa: Modernizovaná podľa súčasných štandardov, vybavená sprchou a modernou toaletou značky Geberit.

• Kuchyňa: Funkčná vstavaná kuchyňa vrátane všetkých elektrospotrebičov a integrovanou práčkou.

• Komfort: Veľký osobný výťah v budove zaručuje komfortný, bezbariérový prístup od sklepa až po byt bez ťažkého prenášania.

• Úložný priestor: Dve samostatné, suché pivničné miestnosti poskytujú mimoriadne veľa miesta.

• Oddych: Dva slnečné západné balkóny ponúkajú oddychové chvíle v zelene.

+++ MASÍVNA KONŠTRUKCIA AKO PRÍRODZENÝ TEPLOÚČETNÝ ZÁSOBNÍK +++

Budova bola pôvodne navrhnutá ako kvalitná rezidencia pre seniorov. Z toho plynú dodnes neoceniteľné stavebné výhody: Extrémne masívna konštrukcia so vonkajšími múrmi z betónu silnými okolo 20 cm, priestranné spoločné plochy, široké chodby a dlhotrvajúca štruktúra. Z hľadiska stavebnej fyziky poskytuje masívne betónové jadro obrovskú tepelnú hmotu. Táto hmota funguje v bežnom živote ako pasívny tepelný zásobník: V lete silné múry absorbujú denné teplo a udržiavajú miestnosti príjemne chladné, zatiaľ čo v zime ukladajú teplo z hybridného kúrenia a rovnomerne ho odovzdávajú. To šetrí vašu peňaženku a zaručuje fantastickú kvalitu vnútorného prostredia.

+++ KOMPLETNÉ ZARIADENIE ZAHŇATÉ V KÚPNEJ CENE +++

V pevnej cene 145 000 € je zahrnuté kompletné, kvalitné zariadenie. Súčasťou predaja sú okrem iného vstavaná kuchyňa, práčka, chladiaco-mraziaca linka, varič s varnou doskou, mikrovlnka, dva moderné Samsung Smart TV, dva veľké PAX skrine, ako aj stoly a stoličky. Pre investorov je to obrovská daňová výhoda: Keďže je zariadenie vo zmluve o kúpe vykázané oddelene, znižuje sa základ pre výpočet dane z prevodu nehnuteľnosti. Tým priamo ušetríte hotovosť pri tejto dani!

+++ FINANCIE SPLOČNOSTI VLASTNÍKOV: VYSOKÝ BANKOVÝ ZÁLOŽNÝ ÚČET NAMIETO ZOSTAVKU NA REKONŠTRUKCIU +++

Zo správy budovy (490 €) priamo prichádza 134,33 € do opravného fondu. Náklady na kúrenie (2025: 1 960 € ročne / 163 € mesačne) boli historicky mimoriadne vysoké, keďže bol byt prenajímaný ako teplý paušálový byt pre viacerých pracujúcich bez úsporného podnetu.

Reálny mesačný poplatok pri bežnom využívaní:

• Reálne prevádzkové náklady: 490 € s odpočítanou úsporou = 355,67 €.

• Úspora na nákladoch za kúrenie: Pri bežnom využívaní klesá z 163 € na cca 80 € (poplatok sa zníži na ~407 €).

• Bežný opravný fond: Pri tomto ročníku sú trhové normy 9–12 €/m² ročne (cca 50–65 €/mesačne). Aktuálna miera úspor je dvojnásobná s cieľom budovať majetok.

• Perspektíva: Po dokončení očakávaných opatrení sa môže miera úspor znížiť späť na bežnú úroveň (~60 €). To ušetrí ďalších 74 € mesačne.

• Efektívny mesačný poplatok: Po úprave za kúrenie a fond platíte iba približne 195 € až 210 € mesačne!

+++ 2026: PRIBLIŽNE 183 400 € NA OPATRENIA – OBROVSKÁ REZERVA ZOSTÁVA +++

Schválené sú: Prístup pre hasičov, schody pre lešení, protipožiarné dvere a odstránenie stromov za celkovú hrubú sumu približne 183 399 €. Aj pri plnom využití rezervy zostáva z 511 094 € fondu vypočítateľne približne 327 700 € rezervy na účte spoločenstva! To zodpovedá asi 5 650 € zostávajúcej rezervy na každú z 58 bytových jednotiek. Ročný príspevok do fondu je približne 50 000 €.

+++ PREČO NEHROZÍ NÁKLADNÁ OPRAVA FÁCÁDY +++

U starších stavieb z 70. rokov neopodstatnené:

1) Kúrenie je hotové: Najväčší systém bol zariadený v roku 2019 (vysoko efektívne hybridné centrálne kúrenie s tepelným čerpadlom a plynovou kondenzáciou). Spĺňa všetky požiadavky nariadení.

2) Ekonomika: Energetické opatrenia na obálke budovy musia byť ekonomicky opodstatnené. Pri nízkych nákladoch na kúrenie vďaka hybridnému systému nie je ekonomicky realizovateľná obnova fasády.

3) Zameranie na okná: Na jeseň 2026 prebehne hlasovanie o oknách/balkónových zábradlách. Ak budú tieto optimalizované, obálka budovy bude energeticky kompletne doladená.

+++ Jeseň 2026: ZMOTENIE ACHOLEBNEJ SCHÔDZKY – REÁLNA PRÍLEŽITOSŤ +++

mimoriadna schôdzka spoločenstva vlastníkov bude rozhodovať o predaji spoločných nehnuteľností (predškolská zariadenie, 2 apartmány pre hostí, dom správcu, pivnice – hodnotenie v roku 2019: približne 374 000 €). Ich scenáre (stav plánovania):

• Scenár 1: Schváli sa obnova okien a bude kompletne zaplatená z rezervy ~327 700 € bez mimoriadneho príspevku. Ihneď sa zvýši hodnota!

• Scenár 2: Schváli sa predaj. Čerstvý kapitál výrazne posilní rezervu.

• Scenár 3: Téma sa odloží alebo znovu preorganizuje. Faktor neistoty je tak odstránený.

Spoločenstvo vlastníkov disponuje hmotnými aktívami a v roku 2025 dosiahlo dodatočné príjmy takmer vo výške 20 000 € (mobilné služby Vodafone/O2, priestory) plus 18 960 € z využitia predškolského zariadenia. Kupujete teda nadcenenú substanciu.

+++ ĎALŠIE KROKY +++

Byt je okamžite voľný. Prehliadky sú flexibilné a možné v krátkom čase. Požiadajte teraz o kompletný informačný balík s protokolmi a hospodárskym plánom!