Predaj bytu 2+kk • 43 m² bez realitkyDortmund Dorstfeld Nordrhein-Westfalen 44149

Na predaj je, bez provízie od súkromnej osoby, vynikajúco a veľmi efektívne prerobený 2,5-izbový k bytu (rok výstavby 1995, energetická trieda C) s pravým jedinečným znakom: úplne samostatným, vlastným vstupom do bytu.

Byt sa nachádza na mierne vyvýšenom prízemí (vysoké prízemie) a je prežiarený: kuchyňa je orientovaná na stranu domu, obe izby majú pekné, veľké okná smerom k pokojnému zadnému dvoru. Z vlastnej vstupnej chodby sa otvárajú priestranná kuchyňa s dostatočným priestorom na stolovanie, veľkorysá obývacia a jedálenská miestnosť a samostatná spálňa. Praktické v každodennom živote: toaleta a sprchovňa sú oddelené, pričom sprchovňa navyše ponúka priestor pre práčku. Podlahové kúrenie značky Vaillant bolo v roku 2024 odbornou firmou úplne obnovené.

Viacrodinný dom (rok výstavby 1995) má približne 30 rokov a ide o pomerne mladý objekt: masívna, veľmi solídna budova, neustále suchá a udržiavaná s dôrazom na dlhodobú starostlivosť, s veľmi dobrou nájomníckou základňou a angažovanou, profesionálnou správou domu.

Aktuálny stav: Byt je prenajatý a prináša aktuálne 520 € mesačne „vrátane tepla“. Spolu s garážou za +100 € to predstavuje 6 000 € ročný čistý nájomný príjem od prvého dňa (400 € byt + 100 € garáž).

Spoločenstvo vlastníkov a fond na údržbu – tu je pevný základ: Fond na údržbu vo výške približne 54 000 €, čo potvrdzuje aktuálna finančná správa. Pre dom tejto veľkosti je táto suma výnimočne vysoká a riziko mimoriadnych príspevkov je minimálne. Neustála, predvídavá údržba v posledných rokoch (medzi inými obnova odtokových rúrok), profesionálna a angažovaná správa domu, veľmi dobrí nájomcovia a harmonické spoločenstvo, kde sú zimná údržba aj starostlivosť o záhradu pevne stanovené. Ten, kto tu kúpi, nakupuje sa do finančne veľmi zdravého, dobre riadeného a organizovaného spoločenstva.

Cieľová skupina nájomcov je doslova priamo za dverami: zamestnanci technologického parku / TZDO / Fraunhofer IML / Lamarr-Institut (približne 13 500 zamestnancov vo viac než 300 podnikov, dostupní za niekoľko minút pešo) a študenti TU Dortmund (približne 33 000), FH Dortmund (približne 13 000) a ISM Dortmund (približne 3 000). Byt je dokonalým študentským apartmánom: 2,5 izby namiesto zdieľaných izieb, vlastný vstup, oddelená toaleta a kúpeľňa so sprchou.

Kúpna cena: 129 500 € za byt, plus 29 000 € za garáž pre osobné vozidlo, spolu 158 500 €.

Pre kapitálových investorov – aktuálny stav aj očakávaný nájom na prvý pohľad:

• Aktuálny stav: 6 000 € ročný čistý nájom, prenajaté, príjem od prvého dňa.

• Plne zariadené apartmány v blízkosti univerzity a technologického parku sa typicky na trhu uvádzajú za približne 780 € mesačne „vrátane tepla“, garáž možno perspektívne prenajať samostatne za 120 € mesačne, spolu 900 € mesačne.

• Očakávaný stav pri novom prenájme plne zariadeného bytu: približne 10 800 € ročný nájom.

Pri bežných prevádzkových nákladoch okolo 100 € to zodpovedá 9 600 € ročného čistého nájmu, čo predstavuje približne 6,1 % hrubý výnos z celkovej kúpnej ceny. Ak sa počíta iba s bytom (129 500 €, cca 3 000 €/m²), tak potenciál nájmu vo výške 8 160 €/rok predstavuje dokonca približne 6,3 % hrubý výnos.

Detailné informácie: Mesačný domový poplatok 216 €, z toho približne 119 € predstavuje odpočítateľné prevádzkové náklady (hradí ich nájomník) a 44,42 € ide do fondu na obnovu. Efektívne neodpočítateľné náklady na správu činia len približne 52 €/mesačne!

Byvanie v 300-miliónovom € sweetspote Dortmundu: Byt sa nachádza v Dortmunde-Dorstfeld, na hranici s Eichlinghofen, na ulici Wittener Straße v oblasti Emil-Figge-Straße.

Takmer žiadna lokalita v Severnom Porýní-Vestfálii sa v súčasnosti nevyvíja tak dynamicky ako okolie TU Dortmund: Do novostavieb na areáli momentálne prichádza investícia presahujúca 300 miliónov €, medzi nimi napríklad výskumná budova CALEDO s nákladmi okolo 90 miliónov € (otvorenie očakávané v októbri 2025) a Centrum pre logistiku a IT (ZLI) s plánovaným otvorením na jeseň 2026. Na vedecko-technologickom areáli dnes sídli viac ako 300 podnikov s približne 13 500 zamestnancami, vrátane Fraunhofer IML a Lamarr-Institut, jedného z trvalo federálne podporovaných centier umelej inteligencie v Nemecku, oba v bezprostrednej blízkosti. Plánovaná rozšírenie H-Bahn na linku U42 ešte zvýši dostupnosť. Pre vlastníkov to znamená: trvalo silný a ďalej rastúci dopyt po solventných nájomcoch priamo za dverami.

TU Dortmund, technologický park a TZDO sú dosiahnuteľné za pár minút pešo, verejná doprava je priamo pri objekte, REWE, dm, lekári a reštaurácie sú dostupné pešo. Zároveň je tu aj blízkosť k križovatke diaľnice A40 – pár minút do diaľnice, a napriek tomu z nej počuť žiadny hluk. Táto kombinácia maximálnej dostupnosti, pešo dostupnej infraštruktúry a pokojného bývania robí z lokality pravý sweet spot.

• Samostatný, vlastný vstup do bytu (nie spoločné schodisko).

• Veľmi efektívne využitých cca 43 m² obytného priestoru, kde je každý meter štvorcový rozumne využiteľný.

• Prežiarené obytné priestory: obe izby majú pekné, veľké okná smerom k pokojnému zadnému dvoru, kuchyňa je orientovaná na stranu domu.

• Podlahové krytiny: kuchyňa, toaleta a stredná obývacia miestnosť sú obložené dlažbou, menšia izba má koberec.

• Oddelená toaleta a sprchovňa.

• Podlahové kúrenie značky Vaillant, obnovené v roku 2024 odbornou firmou.

• Garáž pre osobné vozidlo sa nachádza na tichom zadnom dvore (príplatok, pozri kúpnu cenu).

• Vlastná pivnica s vysokými stropmi približne 2,60 m, veľa priestoru na úložné priestory a objemné predmety.

• Spoluvyužívanie udržiavanej záhrady na tichom zadnom dvore so záhradným domčekom a veľkou terasou, pôvabne skrytej za garážami.

• Video dohľad pri objekte.

• Masívna, suchá budova, rok výstavby 1995.

• Energetická trieda C (konečná energetická spotreba 91 kWh/(m²·a)), výrazne lepšia ako priemer nemeckého bytového fondu; platnosť energetického preukazu do februára 2029.

Bez provízie od súkromnej osoby.

Poznámka k vnútorným záberom a pôdorysu: Na ochranu súkromia súčasného nájomcu a na jeho žiadosť boli vnútorné fotografie retušované pomocou umelej inteligencie, aby osobné predmety neboli rozpoznateľné. Preto môže dôjsť k miernym skresleniam vnútorného vybavenia, pôdorysu alebo pomerov miestností. Aj pôdorys bol vyhotovený pomocou umelej inteligencie v zjednodušenej forme a slúži výlučne na orientáciu a ilustráciu – nie je vyhotovený v mierke a nepredstavuje zaručenú vlastnosť. Presné rozmery a údaje o rozlohe vyplývajú z katastrálneho zápisu, prehlásenia o rozdelení a úplnej dokumentácie objektu, ktoré sú k dispozícii pre vážnych záujemcov o prehliadku a budú pri kúpe úplne odovzdané. Prehliadky sú výslovne vítané a radi sa dohodnú. Všetky vonkajšie zábery sú neupravené.

Všetky údaje sú uvedené podľa najlepších poznatkov, avšak bez záruky, s výhradou pre chyby a medzičasový predaj. Rozhodujú iba údaje uvedené v notárskej kúpnej zmluve. Prehliadka po dohode, úplná dokumentácia je k dispozícii pre vážnych záujemcov.