Než sa pustíte do vypísania kúpno-predajnej zmluvy

O tom, že kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľkým krokom v živote oboch zúčastnených, niet pochýb. I keď tento kúpno-predajný proces nie je vo svojej podstate nijak náročný a s trochou prípravy ho zvládne i laik, v prípade akýchkoľvek nejasností či pochybností by ste sa mali obrátiť na profesionála, aby ste zamedzili vzniku nepríjemností a problémov. Najdôležitejším dokumentom v tejto časti procesu kúpy či predaja je, ako už názov článku napovedá, kúpno-predajná zmluva. Pre tých z vás, ktorí si na kúpu či predaj na vlastnú päsť trúfajú, prinášame tento komplexný návod.

Údaje na zmluve 

V prvom rade je dobré vedieť, že všetky údaje, ktoré uvediete v zmluve, musia presne sedieť s údajmi zapísanými na liste vlastníctva. K tomu sa viete jednoducho dostať i online – cez portál katastra nehnuteľností. 

Ak je predmetom zmluvy predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. občianskeho zákonníka. (To platí i pre kúpne zmluvy medzi podnikateľmi, i keď sa vo všeobecnosti pri takýchto právnych vzťahoch aplikuje Obchodný zákonník.)

Práve podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu a je potrebné, aby boli všetky podpisy na nej osvedčené. Zmluvné strany sú viazané momentom podpisu zmluvy, avšak vlastnícke právo prechádza na nového majiteľa až po rozhodnutí príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade chýbajúcich povinných náležitostí v zmluve môže správa katastra vklad prerušiť alebo úplne zamietnuť.

Náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpno-predajná zmluva

V skratke je možné povinné časti kúpno-predajnej zmluvy takto:

•  presná identifikácia nehnuteľnosti,
•  zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho, kupujúceho),
•  dohodnutá kúpna cena,
•  úprava vzájomných práv a povinností.

Bližšie informácie k povinným náležitostiam zmluvy:

• kúpna zmluva, ako už bolo zmienené, musí mať písomnú podobu,
• musí označovať zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uvedením mena, priezviska, vrátane rodného priezviska (a to aj u mužov), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu – pre potreby katastrálneho úradu,
• následne je potrebné označiť i predmet  kúpy, teda presne špecifikovať danú nehnuteľnosť (pri predaji pozemkov sa označuje katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo LV; pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.),
• nepôjde to bez uvedenia kúpnej ceny – za akú sumu sa táto nehnuteľnosť predáva 
• nemenej dôležitým sú záväzky oboch strán, čiže záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy od predávajúceho zaplatením dohodnutej sumy.

Každá z týchto náležitostí sa v zmluve musí nachádzať. V opačnom prípade zmluva stráca svoju platnosť, a k veci sa pristupuje tak, akoby zmluva ani nebola uzatvorená. 

Náležitosti, ktoré odporúčame uviesť v kúpno-predajnej zmluve

Okrem vyššie zmienených náležitostí je výhodou, ako vo vašej zmluve uvediete aj:

• časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby. V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy. Rovnako pri kúpe zaplatením časti kúpnej ceny sa odporúča, aby bola v zmluve uvedená lehota, do ktorej musí byť doplatený zvyšok kúpnej ceny.
• lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti
• prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby, 
• uvedenie stavu meračov energií – pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi.

Tieto nie sú povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, môžete tak úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.

Ak je predmetom kúpno-predajnej zmluvy byt

Nie je predaj nehnuteľnosti ako predaj nehnuteľnosti. Predaj bytu je špecifický i podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo v tomto prípade reflektujú zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je predaj alebo darovanie bytu. V zmysle tohto zákona teda musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí  obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Bez týchto je opäť zmluva považovaná za neplatnú a teda sa s ňou nakladá, akoby ani nikdy nebola uzatvorená.

Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:

• popis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome
•  vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru,
• vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
• určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
• úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
• ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, je to i zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, 
• vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
• úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

V praxi je mnohokrát bežné, stretnúť sa s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa následne pridáva dodatok, resp. príloha kúpno-predajnej zmluvy. Tým je vyhlásenie, že predávajúci – vlastník bytu, nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu alebo nebytovému priestoru.

Spísanie kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zložitým procesom, ak ste informovaný o všetkých údajoch, ktoré musí obsahovať. Ak ale predsa len váhate, je dobré poradiť sa, prípadne zveriť formuláciu celej zmluvy advokátovi.

Postup po uzatvorení zmluvy

Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí.Len podpis z kupujúceho nového majiteľa nehnuteľnosti nerobí. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:

1. overenie podpisov
2. podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra

Pri overovaní podpisov máte opäť dve možnosti. Tými sú notár (drahšia verzia) alebo matričný úrad (lacnejšie riešenie). V súvislosti so šetrením financií je dobré vedieť, že podpis kupcu nemusí byť úradne overený. Stačí tak overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru. 

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. O presnom postupe pri vytváraní a odporúčanom obsahu tohto návrhu sme písali tu. Prílohou k návrhu na vklad je, samozrejme, práve kúpno-predajná zmluva. V prípade, že ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.

Správa katastra v tomto kroku rieši, či:

•  zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti,
•  je úkon urobený v predpísanej forme,
•  sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné,
•  zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou,
•  zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.

Na záver

Kúpa nehnuteľnosti nie je procesom tak zložitým, ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Skladá sa len z troch krokov, pričom azda najdôležitejším je hneď ten prvý – správne napísaná kúpno-predajná zmluva. S trochou pomoci je však reálne, aby ju úspešne zvládol napísať i laik. Ak však veci máte radšej stopercentne overené a neradi riskujete, odporúčame zveriť tento proces do rúk odborníkov. Ak sa rozhodnete spísať zmluvu na vlastnú päsť, je dobré pomôcť si vzorom kúpno-predajnej zmluvy.

Opäť vám však radíme, aby ste po samotnej formulácii zmluvy požiadali o kontrolu niekoho, kto sa do záležitostí kúpy a predaja nehnuteľností odborne vyzná alebo celú formuláciu nechali na právnikovi, ktorý sa vám za zmluvu zaručí.